Kiracılı Ev Satılırsa Kiracı ile Yeni Kontrat Yapılır mı? Kiracıya Ne Olur: 7 Önemli Hukuki Gerçek

Kiracılı ev satılırsa kiracı ile yeni kontrat yapılır mı? kiracıya ne olur sorusunun kısa cevabı

Önce en merak edilen soruyu netleştirelim:
kiracılı ev satılırsa kiracı ile yeni kontrat yapılır mı? kiracıya ne olur?

• Genel kural: Mevcut kira sözleşmesi aynen devam eder.
• Yeni malik, Türk Borçlar Kanunu’na göre otomatik olarak sözleşmenin tarafı olur.
• Yeni bir kontrat yapılması zorunlu değildir.
• Kiracı, yalnızca ev satıldı diye hemen evden çıkmak zorunda değildir.

Yani normal şartlarda, kiracı kira sözleşmesinde yazan sürenin sonuna kadar, aynı hak ve yükümlülüklerle evde oturmaya devam eder.

Mevcut kira sözleşmesinin akıbeti: Devam mı, yeni sözleşme mi?

• Satıştan sonra kira sözleşmesi aynı maddelerle geçerliliğini sürdürür.
• Yeni ev sahibi:
  • Eski sözleşmedeki kira bedelini,
  • Ödeme tarihlerini,
  • Sözleşme süresini
    kabul etmiş sayılır.
  •  

Yeni kontrat ne zaman gündeme gelir?

• Mevcut sözleşme süresi bittiğinde,
• Taraflar karşılıklı anlaşarak şartları değiştirmek istediğinde,
• Kira bedelinin yeniden düzenlenmesi gerektiğinde.

Bu durumlarda yeni malik ve kiracı isterse yeni bir sözleşme yapabilir; ama bu tarafların ortak iradesine bağlıdır, kanunen bir zorunluluk değildir.

Yeni malikin sözleşmeye otomatik olarak taraf olması (TBK m.310)

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi, kiracılı evin satılması durumunda önemli bir güvence sunar:
Kiralanan taşınmaz el değiştirirse yeni malik, kira sözleşmesine olduğu gibi taraf olur.

Bu sayede:

• Kiracı, “Ev satıldı, artık sözleşmem geçersiz mi?” endişesi yaşamaz.
• Yeni malik, kiracıyı bilerek evi satın aldığı için sözleşme koşullarını da kabul etmiş sayılır.
• Kiracı ile yeni malik arasında ayrı bir kontrat imzalanması şart değildir.
•  

Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiracılı Ev Satışı Nasıl Değerlendirilir?

Kiralananın el değiştirmesi ve kira sözleşmesinin korunması

Türkiye sınırları içinde konut ve işyeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir. Kanun, hem kiracıyı hem de maliki koruyan dengeli bir çerçeve çizer.

Özellikle:

• TBK m.299: Kira sözleşmesinin tanımını yapar.
• TBK m.301: Kiraya verenin kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli halde tutma borcunu düzenler.
• TBK m.310: Kiralananın el değiştirmesi halinde kira sözleşmesinin yeni malike karşı da ileri sürülebileceğini belirtir.
• TBK m.350-351: İhtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin kuralları düzenler.
• TBK m.355: Kötü niyetli tahliyeye karşı kiracıyı tazminatla korur.

Bu maddeler, “kiracılı ev satılırsa kiracı ile yeni kontrat yapılır mı? kiracıya ne olur” sorusunun da hukuki temelini oluşturur.

Satışta kiracının “hemen çıkma” zorunluluğu var mı?

Hayır.
Normal şartlar altında:

• Kiracının hemen taşınma zorunluluğu yoktur.
• Kiracı, sözleşme süresi boyunca taşınmazı kullanmaya devam eder.
• Yeni malik, sadece “evi satın aldım, hemen çıkın” diyerek kiracıyı çıkaramaz; kanundaki şartları sağlaması gerekir.

Kiracının Hakları: Oturma Hakkı, Depozito ve Kira Artışı

Oturduğu ev satılan kiracının hakları nelerdir?

Kiracı, ev satılsa bile:

• Mevcut kira sözleşmesinin tüm haklarından yararlanmaya devam eder.
• Kira süresi bitene kadar, sözleşme şartlarına uymak kaydıyla evde oturabilir.
• Evin satılması, tek başına geçerli bir tahliye sebebi değildir.
•  

Kiracının temel hakları:

• Kira süresi boyunca oturma hakkı,
• Evin kullanıma elverişli halde tutulmasını isteme hakkı,
• Depozito iadesi hakkı,
• Kanuna aykırı tahliye talebine itiraz etme hakkı,
• Haksız tahliye halinde tazminat talep etme hakkı (şartları oluşmuşsa).

Depozito (güvence bedeli) kime ve nasıl iade edilir?

Ev satıldığında en çok unutulan noktalardan biri de depozito konusudur.

• Depozito, en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir.
• Eski ev sahibi, evi satarken depozito sorumluluğunu yeni malike devretmelidir.
• Kiracı, evi boşaltırken depozitoyu artık yeni malikten talep eder.
• Kiracı, evi teslim aldığı gibi ve borçsuz durumda teslim ederse depozito iadesini isteme hakkına sahiptir.

Burada kiracının dikkat etmesi gereken:

• Eski ev sahibiyle yazılı protokol yaparak depozitonun yeni malike devredildiğinden emin olmak,
• Mümkünse kira sözleşmesine veya ekine bu durumu yazılı olarak geçirmek.
•  

Kira artış oranı ve yeni malikle pazarlık imkânı

• Kira artışı, kanunda belirlenen sınırlar çerçevesinde yapılmalıdır.
• Yeni malik, “Evi yeni aldım, kirayı hemen şu kadar artırıyorum” diyerek keyfi artış yapamaz.
• Mevcut sözleşme devam ettiği sürece:
  • Artış oranı, sözleşmede yazan ve kanuna uygun oranı geçemez.
• Sözleşme bitiminde taraflar:
  • Yeni kira bedeli,
  • Sözleşme süresi
    konusunda yeniden anlaşabilir.
  •  

Ev Sahibinin ve Yeni Malikin Hakları ve Yükümlülükleri

Eski ev sahibinin sorumlulukları: Depozito devri ve bildirim

Eski malik (evi satan kişi):

• Kiracının depozitosunu yeni malike devretmekle yükümlüdür.
• Kiracıya, evin satıldığı ve yeni malikin kim olduğu konusunda bilgilendirme yapması iyi niyet gereğidir.
• Tapu devri sonrası artık kira bedeli, yeni malikin hesabına ödenir.
•  

Yeni ev sahibinin hakları: İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m.350-351)

Yeni malik:

• Evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanmak istiyorsa,
• İhtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir.

Bu durumda:

1. Taşınmazı satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim (genelde noter ihtarı) göndermelidir.
2. Bu bildirimle, 6 ay sonra tahliye davası açacağını belirtir.
3. Dava açılır, süreç işler ve mahkeme kararı olmadan kiracı zorla çıkarılamaz.

Yani ihtiyaç sebebiyle tahliye mümkündür; ama:

• Süreler ve
• Usul (ihtar + dava)
  zorunludur.
•  

Evin gösterilmesi, evin satılık olması ve kiracının mahremiyeti

Ev sahibi, evi satmak amacıyla:

• Emlakçıyla anlaşabilir,
• Evi alıcıya göstermek isteyebilir.

Ancak:

• Kiracının özel hayatına saygı gösterilmelidir.
• Alıcı gezdirmeden önce kiracının müsaitliği alınmalı ve makul şekilde haber verilmelidir.
• Ani baskın gibi, habersiz gösterimler hukuken ve etik olarak sorunludur.
•  

Kiracı Evden Ne Zaman Çıkar? Süreler, İhtar ve Tahliye Davası

1 ay içinde ihtar, 6 ay sonrası tahliye davası süreci

Klasik ihtiyaç nedeniyle tahliye senaryosunda süreç kabaca şöyle işler:

1. Yeni malik, tapuyu aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar gönderir.
2. Bu ihtarda, kiralananı kendisi veya yakınları için kullanacağını, bu nedenle tahliye isteğini bildirir.
3. İhtardan itibaren en az 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir.
4. Dava süreciyle birlikte kiracının evde kalma süresi, çoğu zaman 1 yıla kadar uzayabilir.

Yani bugün satılan bir evde oturan kiracı, usule uygun bir tahliye süreci başlasa bile genelde uzun bir süre daha evde kalmaya devam eder.

Kira süresi bitmiş / bitmemiş senaryoları

• Sözleşme süresi devam ediyorsa:
  • Kiracı, sürenin sonuna kadar oturma hakkına sahiptir.
  • Yeni malik, ancak kanundaki tahliye sebeplerini ispat ederek dava açabilir.
• Sözleşme süresi bitmiş ve kendiliğinden uzamışsa:
  • Yine tahliye için kanuni şartlar aranır.
  • 10 yılı geçen kira ilişkilerinde, ek bazı tahliye imkânları da söz konusu olabilir.
  •  

Anlaşmalı tahliye ve taşınma yardımı (iyi niyetli çözüm yolları)

Pek çok durumda taraflar:

• Uzun dava süreçleriyle uğraşmak yerine,
• Karşılıklı uzlaşı yolunu tercih etmektedir.

Örneğin:

• Yeni malik, kiracıya taşınma masrafı teklif edebilir.
• Kiracı, bu teklif karşılığında belirli bir tarihte tahliyeyi yazılı taahhüt edebilir.
• Böylece hem kiracı mağdur olmaz hem de malik, daha hızlı şekilde taşınma veya evi yeniden kiralama imkânına kavuşur.

İşyeri Sahibi İşyerini Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir?

Konut – işyeri ayrımı ve ihtiyaç nedeni

İşyeri kiralarında da temel mantık konutla benzerdir:

• Kira sözleşmesi, işyeri satılsa bile aynen devam eder.
• Yeni malik, sözleşmenin tarafı olur.

Ancak işyeri ihtiyaç davalarında:

• İhtiyacın gerçekten ticari faaliyet için olması,
• Mevcut işyerinin yetersiz kalması gibi durumların ispatı önemlidir.
•  

Yeni malikin samimi ihtiyaç şartı ve ispat yükü

Yeni malik:

• İşyeri ihtiyacının gerçek, zorunlu ve samimi olduğunu ispatlamak zorundadır.
• Yeterli büyüklükte başka işyerine sahipken, sırf kiracıyı çıkarmak için ihtiyaç iddiasında bulunursa, bu kötü niyetli sayılabilir.
• Mahkeme, tüm delilleri değerlendirerek karar verir.

Kiracının Tahliye Sonrası Tazminat Hakkı Var mı?

3 yıl içinde başkasına kiraya verilmesi ve TBK m.355’e göre tazminat

Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı kötü niyetli tahliyeye karşı da korur.

Şöyle ki:

• Ev/işyeri, ihtiyaç veya yeniden inşa – imar gerekçesiyle tahliye ettirilmişse,
• Malik, haklı sebep olmaksızın kiralananı:
  • 3 yıl içinde eski kiracıdan başkasına kiraya veremez.

Eğer verirse:

• Eski kiracı, tazminat davası açabilir.
• Bu tazminat, son kira yılında ödenen en az 1 yıllık kira bedeli tutarında olabilir.
•  

Kötü niyetli tahliye iddiası nasıl ispatlanır?

Kiracı:

• Ev veya işyerinin kısa süre içinde başka birine kiralandığını,
• İhtiyaç iddiasının samimi olmadığını,
• Yeni kiraya verme ilanın veya sözleşmesinin varlığını
  ispat ederek tazminat talebinde bulunabilir.

Pratik Örnekler: Adım Adım Senaryolarla Kiracılı Ev Satışı

Senaryo 1: Sözleşmesi devam eden kiracı ve evi yeni alan malik

• Sözleşmenin bitmesine 8 ay var.
• Ev satılıyor, yeni malik tapuyu devralıyor.
• Kiracı:
  • Sözleşme bitimine kadar oturmaya devam eder.
• Yeni malik:
  • Mevcut kira bedelini ve sözleşme şartlarını kabul eder.
  • Tahliye istiyorsa ancak kanundaki sebeplere dayanarak uygun zamanda dava açabilir.

Senaryo 2: Yeni malik eve kendisi yerleşmek istiyor

• Tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtiyaç ihtarı gönderiyor.
• 6 ay sonra tahliye davası açıyor.
• Dava süreciyle birlikte kiracının evde oturma süresi fiilen 1 yıla yaklaşabiliyor.
• Taraflar anlaşırsa kiracı daha erken çıkıp taşınma desteği alabiliyor.

Senaryo 3: Ev kentsel dönüşüme girerse kiracıya ne olur?

• Kentsel dönüşüm durumunda kiracı:
  • Evi tahliye etmek zorunda kalabilir,
  • Devletten belirli şartlarla kira yardımı alabilir (genellikle 2 kira bedeline kadar destek imkânı söz konusu olabiliyor).
• Kiracı evi tahliye ettiğinde:
  • Depozitosunu geri alma hakkına,
  • Sözleşme hükümlerine göre diğer haklara sahiptir.
  •  

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira sözleşmesi varken ev sahibi evi satabilir mi?

Evet, satabilir.
Kira sözleşmesi, evin satışına engel değildir. Satış gerçekleştiğinde:

• Kira sözleşmesi geçerliliğini korur,
• Yeni malik, sözleşmenin tarafı olur.

2. Ev sahibi evi satıyorum diye kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır.
Sadece “evi sattım” gerekçesiyle kiracıyı hemen çıkarması mümkün değildir. Tahliye için:

• İhtiyaç,
• Sözleşme süresinin bitimi,
• Kira bedelinin ödenmemesi gibi
  kanunda yazılı haklı sebeplerin varlığı gerekir.

3. Ev sahibi evi satarsa kiracı kaç günde / ne kadar sürede çıkar?

• Eğer yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye istiyorsa:
  • Tapu devrinden itibaren 1 ay içinde ihtar,
  • En az 6 ay sonra tahliye davası açılabilir.
• Dava süreciyle birlikte kiracının evde kalma süresi çoğu zaman 1 yıl ve üzerine çıkabilir.
  Anlaşmalı tahliyede ise tarafların belirlediği tarihte çıkış yapılır.

4. Yeni ev sahibi kiracı ile mutlaka yeni kontrat yapmak zorunda mı?

Hayır, zorunda değildir.
Mevcut sözleşme:

• Otomatik olarak yeni malike geçer.
• Kiracı ile yeni malik isterse yeni kontrat imzalayabilir; fakat bu zorunlu değil, tamamen tarafların isteğine bağlıdır.

5. Ev sahibi kendi oturmak için kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir?

Ev sahibi:

• Kendisi, eşi, anne-babası, çocukları veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı varsa,
• Mevcut kira süresinin bitiminde veya yeni malik ise iktisap tarihinden sonra kanundaki sürelere uyarak,
• Yazılı ihtar ve ardından tahliye davası yoluyla kiracıyı çıkarabilir.

6. Tapuda şerh olursa kiracının durumu değişir mi?

Evet.
Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, kiracının konumunu daha da güçlendirir. Bu durumda:

• Kira sözleşmesi, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
• Yeni malik, şerhi bilerek taşınmazı aldığı için kira süresi boyunca kiracıyı tahliye etmek daha da zorlaşır.

Sonuç: Kiracılı ev satılırsa kiracı ile yeni kontrat yapılır mı? kiracıya ne olur?

Özetle:

• kiracılı ev satılırsa kiracı ile yeni kontrat yapılır mı? kiracıya ne olur sorusunun cevabı, kanunda net bir çerçeveye sahiptir.
• Mevcut kira sözleşmesi:
  • Geçerliliğini korur,
  • Yeni malik, sözleşmenin otomatik tarafı olur.
• Kiracı:
  • Evi satıldı diye hemen çıkmak zorunda değildir,
  • Hakları ihlal edilirse itiraz ve dava yoluna gidebilir.
• Yeni malik:
  • Gerçek ve samimi bir ihtiyaç sebebine dayanarak,
  • Sürelere ve usule uygun şekilde tahliye davası açabilir.

Kiracı için özet tavsiyeler

• Sözleşmenizi ve süresini mutlaka kontrol edin.
• Ev satıldığında, yeni malikten tapu bilgisi ve kira hesabı bilgisini yazılı isteyin.
• Depozitonuzun yeni malike devredildiğinden emin olun.
• Haksız tahliye baskısı hissediyorsanız bir avukata danışmaktan çekinmeyin.
•  

Ev sahipleri ve yatırımcılar için özet tavsiyeler

• Kiracılı ev alırken:
  • Mevcut sözleşmeyi,
  • Kira bedelini ve bitiş tarihini inceleyin.
• Tahliye planınız varsa, ihtar ve dava sürelerini doğru yönetin.
• Kiracı ile anlaşmalı çözüm yollarını (taşınma yardımı vb.) düşünün; hem süreyi hem riski azaltır.
•  

Önemli Hukuki Uyarı

Bu yazı, genel bilgilendirme amacı taşımakta olup, kesin bir hukuki görüş veya yargı içermemektedir. Somut olayınız, sözleşme hükümleriniz ve güncel mevzuat farklılık gösterebileceği için, daha kesin ve bağlayıcı bir yorum almak üzere mutlaka bir avukata başvurunuz.
Detaylı mevzuat için ayrıca Adalet Bakanlığı ve Resmî Gazete üzerinden yayımlanan güncel Türk Borçlar Kanunu metnine de göz atabilirsiniz (örneğin: resmigazete.gov.tr).

⭐ Hakkımda – Gayrimenkul Danışmanınız Olarak Neden Ben?

Evinizi en doğru fiyatla satmak, ciddi analiz ve profesyonel yaklaşım gerektirir. Üsküdar-Kadıköy-Çekmeköy-Ümraniye bölgesinde uzun yıllardır edindiğim tecrübe, yüzlerce mutlu müşteri deneyimi ve güçlü pazarlama altyapısıyla, evinizi en kârlı ve hızlı şekilde satmanız için yanınızdayım.

Bölgenize özel pazar analizleri, detaylı ekspertiz raporu ve etkili satış stratejileriyle, sürecin her adımında profesyonel destek sunuyorum.

🧲 Evinizi En Doğru Fiyatla Satmak İçin Hemen Bize Ulaşın

“Evinizi en doğru fiyatla satmak istiyorsanız, ücretsiz değer tespiti için hemen bizimle iletişime geçin. Size 24 saat içinde analiz raporu sunuyoruz.”

Hemen İletişime Geçin!
Armağan KOCABAŞ 0507 917 33 58 Lüks Konut Uzmanı