Arsa Payı Hesaplama 2026: Tapudaki Kesri 3 Adımda Okuyun
Kısa cevap: Arsa payı hesaplama, tapudaki kesri yüzdeye çevirip parsel alanıyla çarpmaktır: 1.000 m² parselde 120/1000 pay, yaklaşık 120 m² arsa hakkı demektir. Kentsel dönüşümde karar, arsa payları toplamı %50'yi aşan maliklerle alınır; bu yüzden tapudaki kesir, yeni binadan düşecek payı ve oy gücünüzü doğrudan belirler.
Kentsel dönüşüm konuşulan her apartman toplantısında aynı soru döner: "Bizim dairenin arsa payı ne kadar, yeni binadan bize kaç metrekare düşer?" Tapunuzda yazan küçük bir kesir, aslında dairenizin binanın oturduğu toprağın ne kadarına sahip olduğunu gösterir. Bu yazıda arsa payı hesaplama mantığını, tapudaki kesri nasıl okuyacağınızı ve dönüşümde bu sayının neden bu kadar önemli olduğunu sade bir dille anlatıyorum.
Arsa payı nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesi arsa payını, arsanın kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı olarak tanımlar. Basitçe söylemek gerekirse: dairenizi satın aldığınızda yalnızca duvarların arasını değil, binanın oturduğu arsanın da belli bir oranını satın alırsınız.
Bu oran tapuda bir kesir olarak yazar. Örneğin 120/1000, 24/480 ya da 3/48 gibi. Pay (üstteki sayı) dairenize ait kısmı, payda (alttaki sayı) binadaki tüm bağımsız bölümlerin toplam payını gösterir.
Arsa payı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulurken belirlenir ve tapuya o gün işlenir. Sonradan yapılan tadilatlar ya da piyasadaki fiyat değişimleri tapudaki kesri kendiliğinden değiştirmez.
Arsa payı hesaplama: 3 adımda tapudaki kesri okuyun
1. Kesri tapudan veya e-Devlet'ten bulun
Tapu senedinizde "Arsa Pay/Payda" alanında kesri görürsünüz. Tapu elinizde değilse e-Devlet'teki Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetlerinden tapu bilgilerinize ulaşabilir, gerekirse tapu müdürlüğünden kayıt örneği alabilirsiniz.
2. Kesri yüzdeye çevirin
Pay, paydaya bölünür. 120/1000 için: 120 ÷ 1000 = 0,12, yani %12. 24/480 için: 24 ÷ 480 = 0,05, yani %5. Bu oran, dairenizin binanın oturduğu toplam arsadaki payıdır.
3. Oranı arsanın toplam alanıyla çarpın
Tapudaki parsel alanı 1.000 m² ise ve payınız %12 ise, arsadaki teorik hakkınız 1.000 × 0,12 = 120 m² olur. Bu sayı "arsa payı metrekaresi" olarak da konuşulur; ama dairenizin kullanım alanı değildir, toprağın ortak mülkiyetteki karşılığıdır.
Kısa formül:
Arsa payı oranı = Pay ÷ Payda
Arsa payı (m²) = Parsel alanı × Arsa payı oranı
Arsa payı neye göre belirlenir?
Kanunun ana kuralı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı dağıtılmasıdır. Yalnızca metrekareye bakılmaz. Uygulamada şu ölçütler dikkate alınır:
Dairenin net ve brüt kullanım alanı
Bulunduğu kat (bodrum, ara kat, çatı katı)
Cephesi, manzarası ve güneş alma durumu
Kullanım amacı (konut, dükkan, ofis)
Bu yüzden aynı binada aynı metrekaredeki iki dairenin arsa payı farklı olabilir. Örneğin cadde cepheli bir dükkan, arka cepheli bir bodrum daireden daha yüksek pay alabilir. Metrekarenin doğru ölçülmesi burada da önemlidir; ayrıntısını net m² ve brüt m² nasıl doğrulanır yazısında anlattım.
Kentsel dönüşümde arsa payı neden belirleyici?
Eski binalarda arsa payı çoğu zaman göz ardı edilir; ta ki bina dönüşüme girene kadar. O andan sonra bu kesir, üç kritik konuyu doğrudan etkiler.
Karar çoğunluğu arsa payına göre hesaplanır
6306 sayılı Kanun'da 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun değişikliğiyle, riskli yapılarda uygulama kararı için aranan çoğunluk üçte ikiden hisseleri oranında salt çoğunluğa indi. Salt çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payı oranına göre hesaplanır ve toplam payın %50'sini aşması gerekir. Yani 10 dairelik bir binada 4 malik, arsa paylarının toplamı yarıdan fazlaysa karar alabilir.
Karara katılmayanın payı satılabilir
Karara katılmayan malike karar ve teklif bildirilir; 15 gün içinde kabul edilmezse payı, idarece belirlenen rayiç değerin altında olmamak üzere açık artırmayla öncelikle diğer paydaşlara satılabilir. Bu süreçte elinizdeki pay oranı, hem pazarlık gücünüzü hem de alacağınız bedeli belirler.
Yeni binadan düşen pay arsa payıyla bağlantılıdır
Müteahhitle yapılan kat karşılığı anlaşmalarında, malikler arasındaki paylaşım çoğu zaman mevcut arsa paylarını esas alır. Varsayımsal bir örnekle bakalım:
Parsel: 1.000 m², imar emsali 2,00 → toplam inşaat alanı 2.000 m²
Müteahhit payı %50 → maliklere kalan 1.000 m²
Sizin arsa payınız 120/1000 (%12) → hakkınız yaklaşık 120 m²
Rakamlar her parselin imar durumuna ve sözleşmeye göre değişir; ama mantık budur. Dairenizin dönüşümde nasıl değerlendiğini kentsel dönüşüme giren evin değeri nasıl belirlenir yazısında daha ayrıntılı ele aldım. Sözleşme imzalamadan önce müteahhitle kentsel dönüşüm sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken kritik maddelere de mutlaka göz atın.
Arsa payı yanlışsa ne yapılır?
Özellikle 1970-1990 arasında yapılmış binalarda, arsa paylarının değerle değil gelişigüzel ya da eşit dağıtıldığı sık görülür. Bu durumda her kat maliki, arsa payının düzeltilmesini mahkemeden isteyebilir.
Görevli mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi
Süre: Hukuk kaynakları ve Yargıtay uygulaması, bu davanın zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye tabi olmadığını kabul ediyor. Ancak bina yıkılıp kat mülkiyeti sona erdikten sonra dava açmak zorlaşır; bu yüzden dönüşüm kararı kesinleşmeden önce harekete geçmek gerekir.
Değerleme: Mahkeme bilirkişi aracılığıyla dairelerin konum, kat, cephe ve alan gibi değer unsurlarını inceler.
Dava hukuki bir süreçtir; karar vermeden önce bir avukattan görüş almanızı öneririm.
Arsa payı satın alırken ve satarken ne anlama gelir?
Ev alırken metrekareye ve fiyata odaklanıp arsa payını atlamak, uzun vadede en pahalı hatalardan biridir. Özellikle Üsküdar ve Kadıköy gibi dönüşüm baskısı yüksek ilçelerde, eski bir binadaki dairenin gerçek değeri çoğu zaman arsa payından gelir.
Alıcıysanız: Aynı binadaki benzer dairelerin paylarını karşılaştırın. Düşük pay, dönüşümde daha az metrekare demektir.
Satıcıysanız: Arsa payınız yüksekse bunu ilanda ve pazarlıkta öne çıkarın; dönüşüm beklentisi olan binalarda alıcı bunu fiyatlar.
Hisseli parsellerde: Ortak mülkiyet farklı kurallara tabidir; hisseli tapu satışı rehberinde riskleri anlattım.
Sık sorulan sorular
Arsa payı tapuda nerede yazar?
Tapu senedinde bağımsız bölüm bilgilerinin yanında "Arsa Pay/Payda" alanında kesir olarak yazar. Örneğin 120/1000.
Arsa payı metrekaresi daire metrekaresiyle aynı mı?
Hayır. Arsa payı, binanın oturduğu toprağın ortak mülkiyetteki payıdır. Dairenin kullanım alanı ayrı bir ölçüdür.
Arsa payı sonradan değiştirilebilir mi?
Evet. Tüm maliklerin anlaşmasıyla tapuda ya da anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak arsa payı düzeltme davasıyla değiştirilebilir.
Kentsel dönüşümde kaç malikin onayı gerekir?
7471 sayılı Kanun değişikliğinden bu yana riskli yapılarda, arsa payları toplamı %50'yi aşan maliklerin oyu yeterlidir. Hesap kişi sayısına göre değil, arsa payına göre yapılır.
Armağan Kocabaş — İstanbul lüks konut uzmanı, RE/MAX Eksen
Binanız dönüşüm gündemindeyse arsa payınızın değerini birlikte hesaplayalım. Üsküdar, Ümraniye, Çekmeköy ve Kadıköy hattındaki mülklerinizle ilgileniyoruz.
2020'den beri gayrimenkul danışmanlığı yapıyorum; konut tarafında Üsküdar, Kadıköy, Ümraniye ve Çekmeköy, arsa ve arazide ise Türkiye geneliyle çalışıyorum. Daha fazlası için kitaplarım: Soğuk Aramadan Sıcak Satışa: FSBO'nun Gücü ve Yeni Danışman El Kitabı.
İletişim: 0507 917 33 58 / armagan@remaxeksen.com
Yorumlar