Kirada Tamirat ve Hasar Sorumluluğu: Ev Sahibi mi, Kiracı mı Öder? Pratik Rehber

Tuvaletin sifonu bozuldu. Kim tamir ettirecek?

Duvardaki boyalar soldu. Kim yenileyecek?

Buzdolabı çalışmayı bıraktı. Kim alacak?

Kiracı "ev sahibinin sorumluluğu" diyor. Ev sahibi "siz kullanıyorsunuz, siz bakın" diyor. İkisi de kendinden emin. İkisi de haklı hissediyor. Ama ikisinden biri yanılıyor.

Türkiye'de kira ilişkilerinin en çok kavgaya yol açan konusu, tapu veya depozito değildir. Gündelik hayatı en çok etkileyen konu, tamirat ve hasar sorumluluğudur. Küçük bir arıza bile taraflar arasında büyük bir gerilime dönüşebilir — özellikle bu sorumluluğun sınırı baştan konuşulmamışsa.

Hukuki çerçeveyi, pratik örnekleri ve sözleşmede bu konunun nasıl düzenlenmesi gerektiğini baştan sona anlattık.

Hukuki Çerçeve: Türk Borçlar Kanunu Ne Diyor?

Kirada tamirat sorumluluğu Türk Borçlar Kanunu'nun birkaç maddesiyle çerçevelenmiştir.

Madde 301: Kiraya veren, kiralananı sözleşmede öngörülen amaçla kullanmaya elverişli durumda teslim etmek ve bu durumu kira süresi boyunca korumak zorundadır.

Madde 317: Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür.

Madde 334: Kiracı, kiralananın kullanımından kaynaklanan olağan yıpranmadan sorumlu değildir. Kiralananı daha kötü durumda teslim etmişse, bu bozulmadan sorumludur.

Kanunun özü şudur: yapısal sorunlar ve olağan yıpranmalar ev sahibine aittir; kiracının kullanımı ya da ihmaliyle oluşan hasarlar kiracıya aittir.

Ama bu sınır çizgisi pratikte o kadar net değildir. Ve tam da bu gri alan, tartışmanın kaynağıdır.

Altın Kural: Olağan Yıpranma mı, Kusurlu Hasar mı?

Her tamirat tartışmasında sorulması gereken tek soru şudur:

"Bu arıza ya da hasar, normal kullanımın doğal sonucu mu? Yoksa kiracının kusuru ya da ihmaliyle mi oluştu?"

Cevap birincisiyse: ev sahibinin sorumluluğu. Cevap ikincisiyse: kiracının sorumluluğu.

Kulağa basit gelir. Ama uygulamada sınır çoğu zaman iç içe geçer.

Ev Sahibinin Sorumluluğundaki Tamiratlar

Yapısal ve Büyük Sistemler

Bunlar, mülkün yapısıyla veya temel sistemleriyle ilgili arızalardır:

• Çatı sızıntısı ve dış cephe su izolasyonu: Kiracının kullanımıyla ilgisi yoktur. Yapısal bir sorun. Ev sahibi karşılar.

• Kazan, kombi, merkezi ısıtma arızası: Doğru kullanıldığı halde bozulan ısıtma sistemleri ev sahibinin sorumluluğundadır.

• Elektrik tesisatı arızaları: Sigorta kutusundaki sorunlar, duvar içi kablolama arızaları, ana tesisat bozuklukları ev sahibine aittir.

• Su tesisatı ve borular: Duvar içindeki boru patlamaları, su kaçakları, eski tesisat kaynaklı sorunlar ev sahibinin sorumluluğundadır.

• Asansör: Ortak kullanım alanı. Bina yönetimi ve dolaylı olarak kat maliki sorumludur.

• Kapı ve pencere çerçeveleri: Yapısal bozulma nedeniyle sızdıran, kapanmayan çerçeveler ev sahibine aittir.

Olağan Yıpranmalar

Uzun süreli kullanımın kaçınılmaz sonucu olan eskimeler de ev sahibinin sorumluluğundadır:

• Yıllar içinde solan, dökülen boya

• Zemin kaplamasının normal kullanımla aşınması

• Menteşe ve kapı kollarının eskimesi

• Lavabo, küvet, armatürlerin zamanla yıpranması

Bu kalemleri kiracıya yüklemek, hem hukuki hem ahlaki açıdan haksızdır.

Kiracının Sorumluluğundaki Tamiratlar ve Hasarlar

Küçük Bakım ve Rutin Onarım

Kanun ve yerleşik içtihat; günlük kullanımla bağlantılı küçük bakım ve onarımların kiracıya ait olduğunu kabul eder:

• Ampul değiştirme: Her zaman kiracıya ait.

• Tıkanan lavabo, tuvalet açma: Kullanım kaynaklı tıkanma kiracıya aittir; boru arızası ise ev sahibine.

• Sigorta değiştirme: Küçük elektrik sigortaları kiracı sorumluluğundadır.

• Küçük kapı, kilit, menteşe ayarları: Rutin bakım niteliğinde.

• Pil gerektiren uzaktan kumandalar, kapı zilleri

Kiracının Kusuru veya İhmalinden Kaynaklanan Hasarlar

Bunlar kesin olarak kiracının sorumluluğundadır:

• Çocuğun ya da evcil hayvanın neden olduğu çizikler, kırıklar

• Sigara yanığı — tezgah, zemin, duvar

• Duvara büyük çivi çakmaktan kalan derin delikler

• Cam kırılması

• Isıtma sistemi yanlış kullanımından kaynaklanan arıza

• Kiracının tadilat girişiminden doğan hasar

• Su birikintisini ihmal etmekten kaynaklanan zeminde şişme veya küf

Gri Alan: En Çok Tartışılan 5 Konu

1. Sifon Bozulması

Tuvalet sifonunun bozulması sık yaşanan bir sorundur. Cevap duruma göre değişir:

• İç mekanizma eskimiş, doğal arızalanmışsa → ev sahibi

• Kiracı yanlış kullandıysa veya yabancı cisim tıkadıysa → kiracı

2. Çamaşır Makinesi Su Kaçağı

Makine kiracıya aitse hasar kiracıya aittir. Makine ev sahibi tarafından bırakıldıysa ve hortum eskimiş patlayarak su basmışsa → ev sahibi.

3. Buzdolabı, Klima, Ankastre Arızası

Ev sahibi tarafından bırakılan ankastre veya beyaz eşyalar ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı kendi getirdiyse kendi sorumluluğundadır. Bu yüzden sözleşmede hangi eşyaların ev sahibine ait olduğu listelenmelidir.

4. Boyaya Gelen Leke ve Çizikler

Küçük el izi, kapı sürtünmesi gibi normal kullanım izleri ev sahibine aittir. Büyük duman izi, kir birikimi, çocuk kaleminin duvarda bıraktığı çizim → kiracı.

5. Banyo Karosu Çatlağı

Zeminden gelen baskı ya da yapısal sebeplerle oluşmuşsa → ev sahibi. Düşürülen ağır nesneyle kırılmışsa → kiracı.

Sözleşmede Tamirat Sorumluluğu Nasıl Düzenlenmeli?

Pek çok kira sözleşmesinde tamirat maddesi ya çok muğlak yazılır ya da hiç yazılmaz. Bu boşluk, ileride anlaşmazlığa zemin hazırlar.

Sağlam bir kira sözleşmesinde şu maddeler yer almalıdır:

📄 Örnek Madde 1 — Genel Sorumluluk Ayrımı

"Kiralanan taşınmazda yapısal arızalar, tesisat bozuklukları ve olağan yıpranmadan kaynaklanan tamiratlar kiraya veren tarafından karşılanır. Kiracının kusurlu kullanımı, ihmali veya kaza sonucu oluşan hasarlar kiracı tarafından giderilir."

📄 Örnek Madde 2 — Küçük Tamiratlar Eşiği

"Tamirat bedeli [X] TL'yi aşmayan küçük onarımlar kiracı tarafından karşılanır. Bu tutarı aşan her onarım için kiraya verene önceden yazılı bildirim yapılır; kiraya verenin onayı alınmadan büyük tamirat yapılamaz."

📄 Örnek Madde 3 — Eşya Listesi ve Sorumluluğu

"Kiralananla birlikte teslim edilen eşyalar ekte (Ek-1) listelenmiştir. Bu eşyalarda kullanım kaynaklı arızalar kiraya verene, kiracının kusurundan kaynaklanan hasarlar kiracıya aittir."

📄 Örnek Madde 4 — Acil Tamirat Bildirimi

"Kiracı, kiralanan taşınmazda fark ettiği arızaları kiraya verene derhal yazılı olarak bildirir. Bildirimi geciktiren kiracı, bu gecikme nedeniyle büyüyen hasardan sorumludur."

Kirada Tamirat ve Hasar Sorumluluğu Giriş-Çıkış Tutanağı: En Kritik Güvence

Tamirat ve hasar anlaşmazlıklarını önlemenin en etkili yolu, kira başlangıcında ve bitişinde ayrıntılı tutanak düzenlenmesidir.

Giriş tutanağında şunlar yer almalıdır:

• Her odanın mevcut durumu (fotoğraflı)

• Varsa önceden mevcut hasarlar

• Teslim edilen eşyalar ve durumları

• Sayaç endeksleri

• Her iki tarafın imzası ve tarihi

Çıkış tutanağında ise giriş tutanağıyla karşılaştırma yapılır. Giriş tutanağında olmayan hasar, kiracının sorumluluğundadır. Giriş tutanağında zaten varsa, tartışma bitmeden biter.

Tutanaksız başlayan bir kira ilişkisi, çıkışta her zaman tartışmalı biter.

Tamirat İhbarı Yapılmadığında Ne Olur?

Kiracının arızayı ev sahibine bildirmemesi, hasar büyüdüğünde ciddi hukuki sonuçlar doğurabilir.

Örneğin: çatıdan su sızmaya başladı, kiracı söylemedi. Su aylarca damladı, tavan çürüdü. Ev sahibi tamiratı 3 kat maliyetle yaptırmak zorunda kaldı.

Bu senaryoda geciken bildirimin yol açtığı ek maliyet, kiracıya yüklenebilir. Bildirim görevini yerine getiren kiracı bu riskten korunmuş olur.

Kiracının ihbar yükümlülüğü, sadece kiracının değil ev sahibinin de korunması içindir.

Pratik Öneriler: Her İki Taraf İçin

Ev sahiplerine:

• Kira başlangıcında fotoğraflı giriş tutanağı düzenleyin.

• Sözleşmeye tamirat sınırını açıkça yazın.

• Büyük arızalarda kiracının bildirimine hızlı yanıt verin; gecikme, hem ilişkiyi hem mülkü zedeler.

Kiracılara:

• Arızayı fark ettiğinizde yazılı (mesaj, e-posta) bildirin, sözlü bırakmayın.

• Büyük tamirat girişiminden önce ev sahibinden yazılı onay alın.

• Hasar varsa saklamayın; erken bildirilen küçük sorun, geç bildirilen büyük sorundan çok daha kolay çözülür.

Sonuç: Tamirat Tartışması Başlamadan Biter

Kirada tamirat ve hasar sorumluluğu; kanunun çizdiği çerçeve, sözleşmenin netliği ve tarafların dürüstlüğü üzerinde şekillenir.

Bu üçü bir arada olduğunda tartışma başlamadan biter. Biri eksik olduğunda ise küçük bir sifon arızası bile büyük bir kavgaya dönüşür.

Ev almak bir yatırımdır. Kiracıyla ilişki ise o yatırımın en uzun soluklu parçasıdır.

O parçanın sağlıklı yürümesi için kurallar baştan yazılır. Sonra kimse sormak zorunda kalmaz: "Bu kimin sorumluluğu?"

Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Anlaşmazlık durumunda bir avukat veya gayrimenkul danışmanından destek almanızı öneririz.