Kışın Ev Satışı 2026: Aralık Zirve, Ocak'ta %56 Düşüş
Kısa cevap: Kışın ev satışı tek parça bir durgunluk değil: TÜİK verilerine göre Aralık 2025'te 254.777 konutla yılın zirvesi görüldü, Ocak 2026'da ise satışlar Aralık'a göre %56 geriledi. Satıcı için en verimli pencere Kasım başı ile Aralık ortası; Ocak'ta alıcı az ama ciddi olur, bu yüzden doğru fiyat ve kışa uygun sunum belirleyicidir.
"Kış geldi, ev satılmaz" cümlesini her yıl Kasım'da en az birkaç ev sahibinden duyuyorum. Veriler ise daha ilginç bir tablo çiziyor: kış tek parça bir "ölü sezon" değil. Aralık yılın en hareketli ayı, Ocak ise en sakin aylardan biri. Bu yazıda TÜİK'in son kış dönemine ait rakamlarıyla kışın ev satışının gerçekte nasıl seyrettiğini ve satıcı olarak bu takvimi nasıl lehinize çevirebileceğinizi anlatıyorum.
Kışın ev satışı gerçekten yavaşlar mı? Rakamlar ne diyor
Son kış dönemine TÜİK verileriyle bakalım:
Kasım 2025: 141.100 konut satıldı (yıllık %7,8 düşüş).
Aralık 2025: 254.777 konut satıldı. Bu, Kasım'a göre %80,6 artış ve yılın açık ara en yüksek ayı demek. 2025'te satılan 1.688.910 konutun yaklaşık %15'i yalnızca Aralık'ta el değiştirdi.
Ocak 2026: Yaklaşık 111.480 konut satıldı (34.069 ilk el + 77.411 ikinci el). Aralık'a göre düşüş %56.
Şubat 2026: 124.549 konut satıldı; Ocak'a göre yaklaşık %12 toparlanma.
Karşılaştırma için: 2025'in aylık ortalaması yaklaşık 140.700 konut. Yani Ocak, ortalamanın yaklaşık %21 altında kaldı. Güncel tabloyu merak ediyorsanız Eylül 2026 konut satışları analizimde 142.390 konutluk son veriyi ayrıntılı inceledim.
Kısacası kış iki ayrı dönemden oluşuyor: Aralık'ta yıl sonu zirvesi, Ocak'ta belirgin bir durgunluk, Şubat'ta ise yavaş bir dönüş.
Aralık neden zirve yapıyor?
Aralık'taki sıçramanın tek bir sebebi yok; birkaç etki üst üste biniyor:
Yeni yıl maliyetleri: Harç, döner sermaye gibi kalemler yeni yılla birlikte güncellendiği için alıcı ve satıcılar işlemi yıl bitmeden tamamlamak istiyor.
Yıl sonu bütçe kapanışları: Şirketler, yatırımcılar ve ikramiye alan çalışanlar kararlarını yıl kapanmadan netleştiriyor.
Ertelenmiş işlemlerin bitirilmesi: Sonbaharda pazarlığı süren pek çok satış, "bu yıl bitsin" motivasyonuyla Aralık'ta tapuya gidiyor.
Bu yüzden Aralık'ta tapu müdürlüklerinde yoğunluk yaşanıyor. Satışınız bu döneme denk gelecekse web tapu randevusu ve satış günü hazırlığı rehberimdeki adımları önceden tamamlamanızı öneririm.
Ocak durgunluğu: satıcı için risk mi, fırsat mı?
Ocak'taki düşüş korkutucu görünse de satıcı açısından iki yüzü var.
Risk tarafı: Yeni yılın ilk haftalarında alıcı trafiği azalıyor. İlanınız Aralık ortasında yayına girdiyse ve Ocak boyunca hareket görmezse, "bu evde bir sorun var" algısı oluşabiliyor. İlanda uzun süre kalan ev pazarlıkta zayıf düşüyor.
Fırsat tarafı: Kışın ev arayan alıcı genellikle ciddi alıcıdır. Soğukta, yağmurda ev gezmeye çıkan kişi vakit geçirmek için değil, karar vermek için geziyor. Rakip ilan sayısı da azaldığı için iyi hazırlanmış bir ev daha görünür oluyor.
Benim sahadaki gözlemim şu: Kışın gelen teklif sayısı az ama tekliflerin kalitesi yüksek. Doğru fiyatlanmış bir ev, kışın da makul sürede satılıyor.
Kışın evinizi hızlı satmak için 6 strateji
1. Fiyatı Aralık'tan önce netleştirin
Kış piyasasında yanlış fiyatın bedeli daha ağır. Yüksek fiyatla çıkıp Ocak'ta indirim yapmak, alıcıya "satıcı sıkıştı" mesajı verir. Fiyatı baştan bölge emsallerine göre belirleyin; satıcı için doğru fiyatlama yazımda m² fiyatını nasıl okumanız gerektiğini anlattım.
2. İlan zamanlamasını takvime göre kurun
Kasım başı – Aralık ortası: Yıl sonu alıcısını yakalamak için en verimli pencere.
Aralık son haftası – Ocak ilk haftası: Tatil dönemi; yeni ilan açmak yerine mevcut görüşmeleri sürdürün.
Ocak ortası – Şubat: Fiyatı doğru, fotoğrafları yenilenmiş bir ilanla piyasaya dönüş için uygun zaman.
3. Evi kışa göre hazırlayın
Kış gezmelerinde alıcının ilk hissettiği şey sıcaklık ve ışık. Gezmeden önce kaloriferi açın, tüm ışıkları yakın, perdeleri sonuna kadar açın. Kışın gün kısa olduğu için gezmeleri mümkünse 11.00–15.00 arasına alın. Home staging tüyoları yazımdaki düşük maliyetli hamleler kışın daha da etkili.
4. Nem ve küf kontrolünü önceden yapın
Kış, evin zayıf noktalarını ortaya çıkarır. Pencere kenarındaki terleme, köşedeki küf lekesi alıcının gözünden kaçmaz ve pazarlık kozuna dönüşür. Gezmelerden önce evde nem ve küf için 8 işaretlik kontrol listemi gözden geçirin, küçük sorunları giderin.
5. Yaz fotoğraflarını kullanmayın
Yeşil ağaçlı, güneşli yaz fotoğrafları kışın gezmeye gelen alıcıda hayal kırıklığı yaratır. Gün ışığının en iyi olduğu bir öğle saatinde fotoğrafları yenileyin. Kış koşullarında da iyi görünen bir ev güven verir.
6. Esnek gezme saatleri sunun
Kışın alıcılar hafta içi akşam saatlerinde iş çıkışı gelmek isteyebiliyor. Hafta sonu ve akşam gezmelerine açık olmak, sınırlı alıcı trafiğinden en yüksek verimi almanızı sağlar.
Anadolu Yakası'nda kış piyasası nasıl işliyor?
Üsküdar, Kadıköy, Ümraniye ve Çekmeköy hattında kış davranışı Türkiye geneliyle benzer, ama birkaç farkla. Kadıköy ve Üsküdar'da alıcıların önemli bir kısmı bölgeyi zaten tanıyan, "doğru ev çıkınca alırım" diyen kişiler; bu alıcılar mevsime değil ilana bakıyor. Ümraniye ve Çekmeköy'de ise aileler çoğunlukla okul takvimine göre hareket ediyor: taşınmayı yaz tatiline denk getirmek isteyen aile, kararı kış sonunda ve baharda veriyor.
Bu yüzden lüks ve özel nitelikli konutlarda (manzara, bahçe, site içi geniş daireler) kış, rekabetin azaldığı ve ciddi alıcıyla buluşmanın kolaylaştığı bir dönem olabiliyor. Aile alıcısına hitap eden standart dairelerde ise Şubat–Mart penceresi daha verimli.
Satmak için baharı beklemeli misiniz?
Bu sorunun cevabı tek değil; durumunuza bağlı:
Bekleyin: Acil nakit ihtiyacınız yoksa, ev ciddi bakım gerektiriyorsa veya kışın gösterime uygun değilse (ısınma sorunu, nem), baharda hazırlanmış bir evle çıkmak daha mantıklı olabilir.
Beklemeyin: Yeni ev alacaksanız, kredi planınız yıl içine bağlıysa veya bölgenizde rakip ilan çoksa, kış daha az rekabetle satış fırsatı sunar. Bahar geldiğinde ilan sayısı artar, pazarlık gücünüz azalabilir.
Benim önerim: Kararı mevsime değil, evinizin hazırlık durumuna ve bölge emsaline göre verin. Kışın gezmeye gelen alıcı, baharda gelen alıcıdan daha az değil; sadece daha seçici.
Sıkça Sorulan Sorular
Kışın ev satışı gerçekten düşük mü?
Kışın tamamı değil. Aralık 2025'te 254.777 konutla yılın en yüksek satışı görüldü. Belirgin düşüş Ocak'ta yaşanıyor: Ocak 2026'da satışlar Aralık'a göre yaklaşık %56 geriledi.
Evi Aralık'ta mı satmak avantajlı, Ocak'ta mı?
Yıl sonu alıcısını yakalamak için ilanı en geç Kasım'da yayına almak avantajlıdır. Ocak'ta alıcı az ama ciddi olur; bu dönemde fiyat ve sunum doğru olmalı.
Kışın evi gösterirken nelere dikkat etmeliyim?
Ev sıcak ve aydınlık olmalı, gezmeler gün ışığında yapılmalı, nem ve küf izleri önceden giderilmeli. Yaz fotoğrafları yerine güncel fotoğraflar kullanılmalı.
Kışın fiyat indirimi yapmak gerekir mi?
Doğru fiyatlanmış bir evde mevsim yüzünden indirime gerek yoktur. Sorun genellikle mevsim değil, piyasanın üzerinde belirlenen başlangıç fiyatıdır.
Armağan Kocabaş — İstanbul lüks konut uzmanı, RE/MAX Eksen
Evinizi bu kış satmayı düşünüyorsanız, doğru fiyat ve zamanlamayı birlikte planlayalım. Üsküdar, Ümraniye, Çekmeköy ve Kadıköy hattındaki mülklerinizle ilgileniyoruz.
2020'den beri gayrimenkul danışmanlığı yapıyorum; sahada edindiğim deneyimi Soğuk Aramadan Sıcak Satışa: FSBO'nun Gücü ve Yeni Danışman El Kitabı kitaplarımda da paylaştım.
İletişim: 0507 917 33 58 / armagan@remaxeksen.com
Yorumlar