Değer Artış Kazancı İstisnası 2027: 191.745 TL
Kısa cevap: Değer artış kazancı istisnası 2027'de 191.745 TL olacak; 2026'daki 150.000 TL'lik tutar %27,83 yeniden değerleme oranıyla güncellendi. Evinizi edinme tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan 2027'de satarsanız kazancınızın ilk 191.745 TL'si vergiden muaf tutulur. 5 yılı doldurduktan sonra yapılan konut satışında ise değer artış kazancı vergisi doğmaz.
Ev ya da arsa satışında vergi hesabını en çok değiştiren rakam yeniden belli oldu. 2027 yılı için yeniden değerleme oranı 3 Kasım 2026'da %27,83 olarak açıklandı. Bu oran, değer artış kazancı istisnasını da doğrudan yukarı çekiyor: 2026'da 150.000 TL olan tutar, 2027'de 191.745 TL'ye çıkıyor.
Peki bu artış kimin işine yarar, satışı Aralık'ta mı yoksa Ocak'ta mı yapmak daha mantıklı? 2020'den beri Üsküdar, Kadıköy, Ümraniye ve Çekmeköy'de satış yapan ev sahipleriyle en çok konuştuğumuz soru bu oldu. Aşağıda rakamları, kuralı ve örnek hesabı sade bir dille topladım.
Değer Artış Kazancı İstisnası 2027 Tutarı Ne Kadar?
Gelir Vergisi Kanunu'na göre istisna tutarı her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir. Hesap şöyle:
2026 istisna tutarı: 150.000 TL
2027 yeniden değerleme oranı: %27,83
2027 istisna tutarı: 150.000 × 1,2783 = 191.745 TL
Yani 2027 takvim yılı içinde yaptığınız satışlarda, değer artış kazancınızın ilk 191.745 TL'lik kısmı vergiye tabi olmaz. Cumhurbaşkanı'nın yeniden değerleme oranını %50'ye kadar artırma ya da azaltma yetkisi var; bu yetki kullanılmazsa tutar kesinleşir ve 1 Ocak 2027'den itibaren uygulanır. Resmî tutar, her yıl olduğu gibi Aralık sonunda yayımlanacak Gelir Vergisi Genel Tebliği ile ilan edilecek.
Konunun temelini merak ediyorsanız daha önce yazdığım değer artış kazancı vergisinin mantığı ve kimleri kapsadığı yazısına göz atabilirsiniz. Bu yazı ise 2027 tutarına ve satış zamanlamasına odaklanıyor.
Kimler Bu İstisnadan Yararlanır?
Değer artış kazancı vergisi, gayrimenkulü edinme tarihinden itibaren 5 yıl dolmadan satan bireyleri ilgilendirir. Kısaca kurallar şöyle:
5 yıl dolduysa: Konut satışında değer artış kazancı vergisi doğmaz, istisna hesabına da gerek kalmaz.
5 yıl dolmadıysa: Satış kârınızdan önce istisna tutarı düşülür, kalan kısım gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
Miras yoluyla edinilen mülkler: Mirasla gelen gayrimenkulün satışı değer artış kazancı kapsamına girmez.
Ticari faaliyet: Gayrimenkul alım satımını iş olarak yapanların kazancı ticari kazançtır; bu istisna onlar için geçerli değildir.
Önemli bir ayrıntı: istisna tutarı mülk başına değil, o yıl elde edilen değer artış kazançlarının toplamı için bir kez uygulanır. Aynı yıl iki daire satarsanız iki kez 191.745 TL düşemezsiniz.
Vergi Nasıl Hesaplanır? 4 Adımlı Yöntem
1. Satış bedelini belirleyin
Tapuda beyan edilen ve gerçekte tahsil ettiğiniz satış bedeli esas alınır. Satış bedelini olduğundan düşük göstermek, ileride ciddi vergi riskleri doğurur.
2. Alış maliyetini endeksleyin
Mülkü aldığınız aydan satış ayından önceki aya kadar Yurt İçi ÜFE artışı %10'u aşıyorsa, alış bedeliniz bu oranda artırılarak hesaplanır. Yüksek enflasyon döneminde bu adım, vergilendirilen kârı ciddi oranda küçültür. Alışta ödediğiniz tapu harcı gibi belgeli giderler de maliyete eklenebilir; güncel oranlar için tapu harcı örnek hesaplarına bakabilirsiniz.
3. Kârdan istisnayı düşün
Endekslenmiş maliyet ve giderler satış bedelinden çıkarılır. Kalan kazançtan satış yılının istisna tutarı düşülür: 2026 satışlarında 150.000 TL, 2027 satışlarında 191.745 TL.
4. Tarifeyi uygulayın ve beyan edin
Kalan tutar, satış yılının gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Beyanname, satışı izleyen yılın Mart ayında verilir; vergi Mart ve Temmuz olmak üzere iki taksitte ödenir.
Örnek Hesap: Aralık 2026 mı, Ocak 2027 mi?
Diyelim ki Kadıköy'de 2023'te aldığınız daireyi satmayı düşünüyorsunuz. Rakamlar şöyle olsun:
Satış bedeli: 8.000.000 TL
ÜFE ile endekslenmiş alış maliyeti ve belgeli giderler: 6.300.000 TL
Değer artış kazancı: 1.700.000 TL
Satış Aralık 2026'da yapılırsa:
İstisna: 150.000 TL → vergilendirilecek tutar 1.550.000 TL
2026 tarifesi: 1.000.000 TL'ye kadar olan kısım için 232.500 TL + aşan 550.000 TL'nin %35'i (192.500 TL)
Hesaplanan vergi: 425.000 TL (Mart 2027'de beyan)
Satış Ocak 2027'de yapılırsa:
İstisna: 191.745 TL → vergilendirilecek tutar 1.508.255 TL
Matrah 41.745 TL küçülür; %35'lik dilimde bu tek başına yaklaşık 14.611 TL daha az vergi demektir.
Ayrıca 2027 tarife dilimleri de yeniden değerleme oranıyla güncellenecek; dilimler yükselirse fark büyür. Beyan Mart 2028'de yapılır.
Bu örnekteki rakamlar açıklama amaçlıdır. Kendi hesabınızda ÜFE endeksini, alış ve satış tarihlerinizi ve belgeli giderlerinizi kullanmalısınız.
Satış Zamanlamasında 3 Pratik Karar
5 yılın dolmasına az kaldıysa bekleyin. Örneğin Mart 2022'de aldığınız bir konutu Mart 2027'den sonra satarsanız değer artış kazancı vergisi ödemezsiniz. Birkaç aylık bekleme, istisna farkından çok daha büyük kazanç sağlayabilir.
Kazancınız istisnaya yakınsa takvimi öne almayın. Kazancınız 150.000 TL ile 191.745 TL arasındaysa, Ocak 2027'de yapılan satış hiç vergi çıkmaması anlamına gelebilir.
Aralık yoğunluğunu hesaba katın. Yıl sonunda tapu müdürlükleri yoğunlaşır. Satışı yine de 2026'da tamamlamanız gerekiyorsa Aralık için tapu randevusu planına erkenden göz atın. 1 Aralık 2026'dan itibaren zorunlu olan tapuda güvenli ödeme sistemini de satış takviminize ekleyin.
Satış kararında vergi tek kalem değildir. Komisyon, ekspertiz ve tapu masraflarını birlikte görmek için emlakçı komisyonu 2026 oranlarını da hesabınıza katın.
Sık Sorulan Sorular
Değer artış kazancı istisnası 2027'de kesinleşti mi?
Tutar, yeniden değerleme oranı %27,83'e göre 191.745 TL olarak hesaplanıyor. Cumhurbaşkanı oranı değiştirmezse bu tutar 1 Ocak 2027'den itibaren geçerli olur; resmî ilan Aralık sonunda tebliğle yapılır.
Evi 5 yıl dolmadan satarsam vergi kesin çıkar mı?
Hayır. ÜFE endekslemesi ve istisna düşüldükten sonra kazanç kalmıyorsa vergi çıkmaz. Yüksek enflasyon döneminde endeksleme sayesinde birçok satışta vergilendirilecek kâr beklenenden düşük çıkar.
İstisna her satış için ayrı ayrı uygulanır mı?
Hayır. İstisna, aynı yıl içinde elde edilen değer artış kazançlarının toplamına bir kez uygulanır.
Beyannameyi ne zaman vermem gerekir?
Satışı izleyen yılın Mart ayında. 2026 satışları Mart 2027'de, 2027 satışları Mart 2028'de beyan edilir. Vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir.
Mirasla kalan evi satarsam bu vergi uygulanır mı?
Hayır. Mirasla edinilen gayrimenkullerin satışından doğan kazanç değer artış kazancı kapsamında vergilendirilmez.
Satıştan Önce Birlikte Hesaplayalım
Armağan Kocabaş — İstanbul lüks konut uzmanı, RE/MAX Eksen
Satışı Aralık'ta mı Ocak'ta mı yapacağınıza karar vermeden önce dairenizin güncel değerini ve vergi etkisini birlikte konuşalım.
Üsküdar, Ümraniye, Çekmeköy ve Kadıköy hattındaki mülklerinizle ilgileniyoruz.
Gayrimenkul satışını ve danışmanlık mesleğini daha yakından tanımak isterseniz kitaplarıma göz atabilirsiniz: Soğuk Aramadan Sıcak Satışa: FSBO'nun Gücü ve Yeni Danışman El Kitabı.
İletişim: 0507 917 33 58 / armagan@remaxeksen.com
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi satışınız için mali müşavirinizden destek almanızı öneririm.
Yorumlar