Şufa Hakkı AYM Kararı 2026: Rayiç Bedel 9 Ayda Kalkıyor
Kısa cevap: Şufa hakkı AYM kararı ile önalım davalarında payın rayiç bedelini esas alan kural iptal edildi; karar 6 Kasım 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı ve 9 ay sonra, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. O tarihe kadar mahkemeler rayiç bedeli esas almaya devam ediyor. Önalım hakkının kendisi ve 3 aylık dava süresi aynen sürüyor.
Hisseli bir tapuda payınızı satmayı, bir arsada pay almayı ya da ortağınızın payını kimseye kaptırmamayı düşünüyorsanız bu hafta önemli bir gelişme oldu. Anayasa Mahkemesi, önalım (şufa) davalarında ödenecek bedeli "rayiç değer" olarak belirleyen kuralı iptal etti. Ancak karar hemen uygulanmıyor: 9 aylık bir geçiş süresi var ve bu süre içinde yanlış adım atmak ciddi para kaybı demek.
2020'den beri Üsküdar, Kadıköy, Ümraniye ve Çekmeköy'de konut, Türkiye genelinde de arsa ve arazi alım satımlarında danışmanlık veriyorum. Hisseli tapu, özellikle miras kalan evlerde ve tarla-arsa yatırımlarında en çok karşılaştığım konulardan biri. Bu yazıda kararın ne dediğini, 6 Ağustos 2027'ye kadar neyin geçerli olduğunu ve satıcı, alıcı ve paydaş olarak ne yapmanız gerektiğini sade bir dille anlatıyorum.
Şufa hakkı AYM kararı ne diyor?
Şufa hakkı (kanundaki adıyla yasal önalım hakkı), paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma imkânı tanır. Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Kararın öne çıkan bilgileri şöyle:
Karar tarihi: 16 Temmuz 2026
Resmî Gazete'de yayımı: 6 Kasım 2026
İptal edilen kural: Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrası ve rayiç bedelin daha önce açılmış davalara da uygulanmasını sağlayan geçiş hükmü
Gerekçe: Mahkeme, tarafların anlaştığı satış bedelini yok sayan kuralın satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi arasında adil dengeyi kuramadığını ve mülkiyet hakkını düzenleyen Anayasa'nın 35. maddesine aykırı olduğunu değerlendirdi.
Yürürlük: İptal, yayımdan 9 ay sonra, yani 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.
Önemli bir not: Mahkeme önalım hakkının kendisini kaldırmadı. İptal edilen yalnızca hak sahibinin ödeyeceği bedeli belirleyen kural.
Rayiç bedel kuralı nereden çıktı?
Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun'la (11. Yargı Paketi) önalım kuralları değiştirildi. Değişiklikten önce önalım hakkını kullanan paydaş, tapuda gösterilen satış bedelini ve alıcının ödediği tapu giderlerini yatırıyordu.
Değişiklikle birlikte sistem şöyle işlemeye başladı:
Hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirliyor.
Önalım hakkı sahibi bu rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin verdiği süre içinde yatırıyor.
Para yatırılmazsa pay, hak sahibi adına tescil edilemiyor.
Amaç, tapuda düşük bedel gösterilerek önalım hakkının "ucuza" kullanılmasını engellemekti. Ama bu kez de tarafların gerçekten anlaştığı fiyat yok sayılmış oldu. AYM'nin itiraz ettiği nokta tam olarak bu.
6 Ağustos 2027'ye kadar ne geçerli?
İptal kararı ertelendiği için rayiç bedel kuralı 6 Ağustos 2027'ye kadar uygulanmaya devam ediyor. Bu dönemde açılan önalım davalarında mahkemeler payın rayiç bedelini belirleyip hak sahibinden bu tutarı istemeye devam edecek.
Karar, devam eden davalardaki bedelleri kendiliğinden değiştirmiyor ve kesinleşmiş kararları geçersiz kılmıyor. 9 aylık süre, TBMM'ye yeni bir düzenleme yapma fırsatı tanımak için verildi. Yeni kuralın nasıl olacağı bugün belli değil; bu yüzden önümüzdeki aylarda Meclis gündemini takip etmek gerekiyor.
Süreler değişmedi
Satış, paydaşa bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava açılmalı.
25 Aralık 2025'ten sonra yapılan satışlarda, bildirim olmasa bile satıştan itibaren 1 yıl geçince hak düşüyor.
Bu tarihten önceki satışlarda eski üst sınır olan 2 yıl uygulanıyor.
Bildirim için noter kanalını kullanmak, sürenin ne zaman başladığını ispatlamanın en güvenli yolu.
Şufa hakkında rayiç bedel nasıl hesaplanıyor? Örnek
Kararın cebinize etkisini görmek için varsayımsal bir örnek düşünelim:
Üsküdar'da üç kardeşe miras kalmış, paylı mülkiyete çevrilmiş bir dairede bir kardeş 1/3 payını üçüncü bir kişiye satıyor.
Tapuda satış bedeli 2.000.000 TL gösteriliyor.
Diğer kardeş önalım davası açıyor; mahkemenin bilirkişisi payın rayiç değerini 3.200.000 TL buluyor.
6 Ağustos 2027'ye kadar: Dava açan kardeş 3.200.000 TL ile alıcının tapu giderlerini yatırmak zorunda. Yatıramazsa payı alamıyor.
Eski kuralda (Aralık 2025 öncesi): Aynı kardeş 2.000.000 TL ve tapu giderlerini yatırarak payı alabiliyordu.
Aradaki 1.200.000 TL fark, kararın neden bu kadar konuşulduğunu gösteriyor. Rayiç değerin nasıl oluştuğunu merak ediyorsanız rayiç bedel ile gerçek piyasa değeri arasındaki farkı anlattığım yazıya göz atabilirsiniz.
Satıcı, alıcı ve paydaş ne yapmalı?
Payını satmak isteyen paydaşsanız
Tapuda gerçek satış bedelini gösterin. Düşük bedel göstermek hem vergi riski yaratır hem de önalım davasında sizi zor durumda bırakır. Masrafı önceden görmek için İstanbul tapu harcı örnek hesaplarına bakabilirsiniz.
Satıştan önce payı diğer paydaşlara teklif edin. Çoğu zaman dava süreci hiç başlamadan anlaşma sağlanır.
Satışı noter aracılığıyla paydaşlara bildirin; 3 aylık süre bildirimle işlemeye başlar.
Hisse satın almak isteyen alıcıysanız
Paydaşlardan önalım hakkından feragat yazısı almadan para ödemeyin.
Bildirim yapılmazsa 1 yıl boyunca davayla karşılaşabileceğinizi hesaba katın.
Hisseli tapunun genel risklerini hisseli tapu satışı ve şufa hakkı rehberinde ayrıntılı anlattım.
Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşsanız
6 Ağustos 2027'ye kadar açacağınız davada tapudaki bedeli değil, rayiç bedeli hazır etmeniz gerekecek. Nakit planınızı buna göre yapın.
Satış tarihini ve size bildirim yapılıp yapılmadığını hemen tapudan teyit edin; süre kaçarsa hak düşer.
Dava açmadan önce bir gayrimenkul hukukçusuyla konuşun.
Arsa ve tarla yatırımcıları için ayrı bir uyarı
Hisseli tapu en çok tarla ve arsada karşımıza çıkıyor. İfrazı yapılmamış büyük bir parselden pay alan yatırımcı, diğer paydaşların önalım davasıyla karşılaşabilir. Rayiç bedel kuralı yürürlükte olduğu sürece paydaşların payı geri alması daha pahalı olduğu için alıcı görece korunuyor; 6 Ağustos 2027'den sonra kuralın ne olacağı ise belirsiz. Arazi alırken yapmanız gereken diğer kontroller için tarla alırken 7 kontrol yazıma bakabilirsiniz.
Miras yoluyla gelen ve henüz paylı mülkiyete çevrilmemiş evlerde ise durum farklı. Elbirliği mülkiyetinde tek bir mirasçı payını satamadığı için önalım hakkı da gündeme gelmez. Bu ayrımı elbirliği mülkiyeti ve çözüm yolları yazısında açıkladım.
Sık sorulan sorular
Şufa hakkı kaldırıldı mı?
Hayır. Anayasa Mahkemesi önalım hakkını kaldırmadı; yalnızca davada ödenecek bedeli rayiç değere bağlayan kuralı iptal etti.
AYM kararı ne zaman yürürlüğe giriyor?
Karar 6 Kasım 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı ve 9 ay sonra, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. O tarihe kadar rayiç bedel kuralı uygulanıyor.
Devam eden önalım davam ne olacak?
Karar, devam eden davalardaki bedeli kendiliğinden değiştirmiyor. Dosyanızın durumunu avukatınızla değerlendirmeniz gerekir.
Önalım davası açma süresi ne kadar?
Satışın size bildirilmesinden itibaren 3 ay. Bildirim yapılmamışsa 25 Aralık 2025 sonrası satışlarda satıştan itibaren 1 yıl, önceki satışlarda 2 yıl.
Paydaşlar arasındaki satışta önalım hakkı var mı?
Hayır. Yasal önalım hakkı, payın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılmasında doğar.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Armağan Kocabaş — İstanbul lüks konut uzmanı, RE/MAX Eksen
Hisseli bir evin ya da arsanın payını satmayı veya almayı düşünüyorsanız, doğru fiyatı ve güvenli yolu birlikte konuşalım. Üsküdar, Ümraniye, Çekmeköy ve Kadıköy hattındaki mülklerinizle ilgileniyoruz.
Kitaplarım: Soğuk Aramadan Sıcak Satışa: FSBO'nun Gücü ve Yeni Danışman El Kitabı.
İletişim: 0507 917 33 58 / armagan@remaxeksen.com
Yorumlar