Evi buldunuz. Fiyat konuşuldu. El sıkışıldı. Satıcı soruyor: "Kredi kullanacak mısınız?" "Evet" diyorsunuz. "Ön onayınız var mı?" Sessizlik. Çoğu alıcı, ev arayışına başlarken bankaya gitmeyi aklına bile getirmez. Önce evi bulur, sonra krediyi düşünür. Oysa bu sıralama, hem zaman kaybettirir hem fırsat kaçırır hem de bazen hayalinizi kurduğunuz evi elinizden alır. Konut kredisi ön onay , ev alım sürecinin en az konuşulan ama en belirleyici adımlarından biridir. Ne olduğunu, nasıl alındığını, ne kadar sürdüğünü ve neye dikkat etmeniz gerektiğini başından sonuna anlattık. Konut Kredisi Ön Onay Nedir? Ön onay; bankanın, başvurunuzu inceleyerek size "bu koşullarda, bu tutara kadar kredi verebiliriz" demesidir. Kesin kredi değildir. Bağlayıcı bir sözleşme değildir. Ama güçlü bir sinyaldir: banka sizi krediye uygun bulmuştur, koşullar sabit kaldığı ve mülk uygun olduğu sürece kredi onaylanacaktır. Ön onay almış bir alıcı, satıcının gözünde farklı durur. "Bu kişi gerçekten satın alabilir" mesajı verir. Müzakere masasında güç kazandırır, süreci hızlandırır. Neden Ev Aramadan Önce Ön Onay Almalısınız? Bu sorunun yanıtı aslında çok basit: bütçenizi bilmeden alışverişe çıkmayın. Banka size 3 milyon TL kredi verecekken 5 milyonluk evleri geziyorsanız, her beğendiğiniz eve "bu olmaz" demek zorunda kalırsınız. Hem kendinizi hem satıcıyı hem de danışmanınızı gereksiz yere yorarsınız. Ön onay şunları netleştirir: Gerçek bütçeniz ne kadar? Aylık taksit ödenebilir mi? Hangi vade size uygun? Faiz oranı ne düzeyde? Bu soruların cevapları elinizde olduğunda, baktığınız her ev bir anlam taşır. Taşımadığında ise zaman ve enerji harcarsınız. Konut Kredisi Ön Onay Süreci Nasıl İşler? 1. Adım: Başvuru Bankaya ya da dijital başvuru kanalına başvurursunuz. Temel kişisel bilgiler, gelir durumu ve talep ettiğiniz kredi miktarı istenir. Bazı bankalar ön onayı şubeye gerek kalmadan internet bankacılığı ya da mobil uygulama üzerinden verebilmektedir. Bu süreç saatler içinde tamamlanabilir. 2. Adım: Banka Değerlendirmesi Banka şu kriterlere bakar: Kredi notu (Risk skoru):  Findeks veya KKB skoru kritiktir. Geçmişteki kredi gecikmeleriniz, aktif borçlarınız, kredi kart kullanım oranınız bu skoru oluşturur. Düşük skor, ön onayı zorlaştırır ya da imkânsız kılar. Gelir belgesi:  Maaşlı çalışanlar için son üç aylık bordro ve banka hesap dökümü; serbest meslek sahipleri için vergi levhası, son iki-üç yıl gelir beyannamesi ve SGK dökümü istenir. Mevcut borç yükü:  Bankanın dikkat ettiği en önemli kriterlerden biri, aylık taksitinizin gelirinize oranıdır. Genel kural: aylık toplam borç yükü, net gelirin yüzde ellisini geçmemelidir. Çalışma süresi ve işyeri istikrarı:  Maaşlılar için en az 3-6 aylık sigortalı çalışma, serbest meslek sahipleri için en az 2 yıllık işyeri kaydı tercih edilir. 3. Adım: Ön Onay Kararı Banka verileri değerlendirir ve size şunu bildirir: Ne kadar kredi verebileceği Tahmini faiz aralığı Uygun vade seçenekleri Bu karar genellikle birkaç saat ile birkaç iş günü arasında gelir. Konut Kredisi Ön Onay Ne Kadar Sürer? Süreyi iki ayrı perspektiften ele almak gerekir: Başvurudan Karara Kadar: Dijital kanallar üzerinden yapılan başvurularda ön onay kararı birkaç dakika ile 24 saat  arasında gelebilir. Şube başvurularında bu süre 1-3 iş gününe  uzayabilir. Gelir belgesi eksik ya da karmaşıksa — serbest meslek, karma gelir, yurt dışı geliri — süreç uzar. Ön Onayın Geçerlilik Süresi: Ön onay sonsuz geçerli değildir. Bankaya ve koşullara göre değişmekle birlikte genellikle 30 ile 90 gün  arasında geçerliliğini korur. Bu süre içinde uygun bir mülk bulunmazsa ya da faiz oranları değişirse, ön onay yenilenmesi gerekebilir. Önemli not:  Ön onay aldıktan sonra finansal durumunuzda büyük bir değişiklik olursa — işten ayrılma, yeni bir kredi çekme, kira gecikmesi — banka kesin onay aşamasında farklı karar verebilir. Ön Onaydan Kesin Onaya Giden Yol Ön onay aldınız, evi buldunuz. Süreç bitmedi; asıl değerlendirme şimdi başlıyor. Ekspertiz:  Banka, satın almak istediğiniz mülk için bağımsız bir ekspertiz raporu ister. Eksper mülkün değerini belirler; banka bu değer üzerinden kredi oranını hesaplar. Mülk ekspertiz değerinin yüzde yetmiş ila seksenine kadar kredi verilebilir. Mülk uygunluğu:  Her mülke konut kredisi verilmez. İskan belgesi (yapı kullanma izni) olmayan, tapu sorunları olan, imar durumu belirsiz mülkler için kredi onayı gelmeyebilir. Güncel gelir teyidi:  Banka, ön onay sırasında aldığı bilgileri kesin onay aşamasında yeniden doğrular. Bu süreçte gelir değişmişse sonuç da değişebilir. Dikkat Edilmesi Gereken 7 Nokta 1. Ön Onay Almadan Ev Aramayın Gerçek bütçenizi bilmeden gezdiğiniz her ev, ya hayal kırıklığı ya da gereksiz istek yaratır. Önce banka, sonra ev. 2. Birden Fazla Bankaya Başvurun Tek bankadan ön onay alıp duraksıyorsanız, kendinize iyilik yapmıyorsunuz demektir. Farklı bankalar farklı faiz oranları, farklı masraflar, farklı koşullar sunar. En az iki-üç bankayı karşılaştırın. Endişe etmeyin: çok sayıda banka başvurusu kredi notunuzu olumsuz etkilemez; birkaç hafta içinde yapılan başvurular genellikle tek sorgu olarak değerlendirilir. 3. Faiz Oranı Değişebilir Ön onay size bir faiz aralığı verir. Ama Türkiye'de faiz oranları sık değişebilir. Ön onayınız geldiğinde geçerli olan oran, kesin onay aşamasında farklı olabilir. Bunu baştan hesaba katın. 4. Dosya Masrafları ve Hayat Sigortası Maliyetini Hesaplayın Kredi onaylandığında yalnızca faiz ödemezsiniz. Ekspertiz ücreti, dosya masrafı, DASK ve konut sigortası, kredi bağlantılı hayat sigortası — bunların tamamı toplam maliyetinizi artırır. Ön onay alırken bu kalemleri de sorun. 5. Kredi Notunuzu Önceden Kontrol Edin Bankaya gitmeden önce kendi kredi notunuzu öğrenin. KKB (Kredi Kayıt Bürosu) üzerinden Findeks raporunuza ulaşabilirsiniz. Düşükse düzeltmek için zaman tanıyın; eski borçları kapatın, kredi kartı bakiyenizi azaltın. 6. Ön Onay ile Kesin Onay Arasındaki Farkı Bilin Ön onay geldi diye satıcıya "kredi kesin" demeyin. Ekspertiz olumsuz çıkabilir, mülk uygun olmayabilir, faiz değişebilir. Koşulsuz taahhüt vermek yerine "ön onayım var, süreç devam ediyor" deyin. 7. Sözleşmede Kredi Şartına Bağlayıcılık Ekleyin Satış vaadi sözleşmesi imzalıyorsanız, "kredi onaylanmaması hâlinde sözleşme feshedilir ve kaparo iade edilir" gibi bir madde ekleyin. Bu madde olmadan kredi gelmezse kaparo kaybolabilir. Hangi Banka, Hangi Kanal? Konut kredisi için doğrudan bankaya gidebilirsiniz. Ama banka karşılaştırma sürecini kendiniz yürütmek yorucu olabilir. Kredi karşılaştırma platformları (ihtiyaçlarınıza göre farklı bankalar arasında hızlı kıyaslama yapmanızı sağlar) ve deneyimli bir gayrimenkul danışmanı, bu süreçte size zaman ve para kazandırabilir. Özellikle serbest meslek sahipleri ya da karma gelire sahip alıcılar için banka sürecini iyi bilen bir danışman, doğru bankayı doğru zamanda önermek açısından çok değerli olabilir. Sonuç: Ön Onay Güç Verir, Zaman Kazandırır Konut kredisi ön onay, bürokratik bir formalite değildir. Sizi hazırlıklı alıcı yapan, satıcı karşısında güçlü kılan ve hayalinizi kurduğunuz evi kaçırmamanızı sağlayan stratejik bir adımdır. Ev piyasasında cazip bir fırsat gördüğünüzde hızlı hareket etmeniz gerekir. O hızı sağlayan şey; ceplerinizin dolu olmasından önce ön onayınızın hazır olmasıdır. Bankaya gidin. Ön onayı alın. Sonra evi arayın. Bu sırayı değiştirmeyin. Bu yazı genel bilgi amaçlıdır. Kredi başvurusu ve faiz oranları bankadan bankaya ve döneme göre değişmektedir. Güncel koşullar için bankanızla iletişime geçmenizi öneririz.

Ev satışı için tapu müdürlüğüne gidildi. Her şey hazır. Sıra numarası alındı, belgeler masaya kondu. Görevli dosyaya baktı ve duraksadı. "Aile konutu şerhi var. Eşinizin rızası gerekiyor." Satıcı dondu. "Eşim bilmiyor zaten, ayrıyız" dedi. Görevli gülümsedi. "Bilmemesi yetmez. İmzası olmadan işlem yapamayız." O gün tapu müdürlüğünde hiçbir şey imzalanmadı. Tapuda aile konutu şerhi, pek çok kişinin adını bile duymadığı ama hayata en çok dokunan hukuki düzenlemelerden biridir. Özellikle evli çiftler arasındaki mülk uyuşmazlıklarında, boşanma süreçlerinde ve habersiz satış girişimlerinde adı aniden gündeme gelir. Ve genellikle tam da yanlış zamanda öğrenilir. Doğru zamanda öğrenmek için okuyun. Aile Konutu Şerhi Nedir? Aile konutu şerhi; eşlerden birinin, üzerinde aile hayatını sürdürdükleri konutu diğer eşin açık rızası olmaksızın satamamasını, devredememesini ya da bu konut üzerinde hak kısıtlayıcı işlem yapamamasını güvence altına alan bir tapu kaydıdır. Yasal dayanağı Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesidir. Madde özet olarak şunu söyler: Aile konutu üzerinde tasarruf yetkisi bulunan eş, diğer eşin rızasını almadan bu konutu satamaz, ipotek edemez, kiralayamaz ya da başka bir şekilde devredemez. Ve bu hüküm, tapuda şerh olup olmadığına bakılmaksızın doğrudan kanundan doğar. Yani şerh olsa da olmasa da eş rızası zorunludur. Ama şerh, bu güvenceyi tapu kütüğüne görünür kılar; üçüncü kişileri de bağlar. Şerh Varsa Ne Olur, Yoksa Ne Olur? Şerh Varsa: Tapu müdürlüğü işlem sırasında şerhi görür ve diğer eşin rızasını talep eder. Rıza olmadan işlem yapılmaz. Alıcı ne kadar iyi niyetli olursa olsun, satış gerçekleşemez. Şerh Yoksa: İşte asıl tehlike burada. Şerh olmasa da hukuki güvence varlığını sürdürür. Ama tapu müdürlüğü farkında olmayabilir; işlem yapılabilir. Bu durumda mağdur olan eş, işlemin iptalini mahkemeden talep edebilir. Yargıtay kararları bu konuda eş lehinedir; iyi niyetli alıcı bile mülkü kaybedebilir. Şerh, görünürlük sağlar ve her iki tarafı da korur — hem eşi hem de alıcıyı. Aile Konutu Şerhi Kimler İçin Geçerlidir? Evli çiftler için geçerlidir. Eşlerden herhangi biri, ikamet ettikleri konut için bu şerhi talep edebilir. Dikkat edilmesi gereken noktalar: Tapu kimin üzerinde olursa olsun, diğer eşin rızası gereklidir. Ev kocaya ait olsa bile hanım rızası şarttır; ev hanıma ait olsa bile koca rızası şarttır. Birden fazla konutunuz varsa şerh yalnızca aile hayatının sürdüğü konut için işlev görür. Resmi nikâhlı çiftler için geçerlidir. Dini nikâhlı ya da birlikte yaşayan çiftler bu korumadan yararlanamaz. Boşanma davası sürerken bu şerh kritik hâle gelir; eşin haberi olmadan mülk elden çıkarılmasını engeller. Şerh Nasıl Konulur? Aile konutu şerhi koydurtmak için eşlerden birinin tapu müdürlüğüne başvurması yeterlidir. Diğer eşin bilgisi ya da onayı gerekmez. Gerekli belgeler: Nüfus cüzdanı Evlilik cüzdanı Tapu senedi veya taşınmazın bilgileri Başvuru dilekçesi İşlem ücretsizdir. Tapu harç veya masrafı alınmaz. Şerh, tapu kütüğüne işlendiği andan itibaren hukuki sonuç doğurur. Şerh Nasıl Kaldırılır? İki yol vardır: 1. Her iki eşin birlikte başvurması: Taraflar anlaşmışsa, tapu müdürlüğüne birlikte başvurarak şerhi kaldırabilirler. 2. Mahkeme kararıyla: Eşlerden biri şerhin kaldırılmasını haklı gerekçeyle talep edebilir, mahkeme karar verirse şerh silinir. Tek taraflı, diğer eşin haberi olmadan kaldırılamaz. Bu, şerhin varlık amacıyla doğrudan bağlantılıdır. Satın Alma Sürecinde Aile Konutu Şerhi Ne Anlama Gelir? Alıcı olarak bakıyorsanız şerh sizi doğrudan ilgilendirir. Satın almak istediğiniz mülkte aile konutu şerhi varsa, satıcının eşinin noterde düzenlenmiş açık rıza beyanı olmadan işlem tamamlanamaz. Bu rızanın şu özellikleri taşıması gerekir: Yazılı ve noter onaylı olması Hangi taşınmaz için verildiğinin açıkça belirtilmiş olması Özgür irade ürünü olması — baskı ya da yanıltma ile alınmamış olması "Eşim zaten kabul ediyor" ya da WhatsApp mesajı rıza sayılmaz. Noterde imzalanmış belge şarttır. Boşanma Sürecinde Aile Konutu Şerhinin Önemi Boşanma davası açıldığında eşlerin en çok korktuğu şeylerden biri, diğer eşin evi habersizce satmasıdır. Aile konutu şerhi, bu korkuyu büyük ölçüde giderir. Dava sürecinde mahkeme, ayrıca tedbir kararı da verebilir. Ama şerh önceden konulmuşsa ekstra bir tedbir beklemeye gerek kalmaz; güvence zaten kayıt altındadır. Şerh konulmamışsa ve eş evi satmaya kalkışmışsa, iptal davası açılabilir. Ama bu süreç; zaman, para ve stres demektir. Şerhi baştan koydurtmak, sonradan savaşmaktan çok daha kolaydır. Sık Yapılan 3 Yanlış Anlama Yanlış 1: "Tapu bende, istediğimi yaparım." Tapu tek başına yeterli değildir. Üzerinde aile hayatı sürdürülen konut söz konusu olduğunda eşin rızası zorunludur. Tapu kimin üzerinde olduğu bu yükümlülüğü ortadan kaldırmaz. Yanlış 2: "Şerh yoksa sorun yoktur." Hayır. Şerh olmasa da yasal güvence vardır. Şerh yalnızca bu güvenceyi görünür kılar. Şerh olmadan gerçekleştirilen işlemler mahkemede iptal edilebilir. Yanlış 3: "Boşandık, şerh otomatik kalkar." Boşanma kararı şerhi otomatik olarak kaldırmaz. Boşanma kesinleştikten sonra tapu müdürlüğüne başvurarak şerhin silinmesi gerekir. Silinmezse ileride işlem yapmak güçleşebilir. Danışman Gözüyle: Bu Şerh Sizi Neden İlgilendiriyor? Gayrimenkul alım satımlarında aile konutu şerhi, sürecin en çok sürpriz yaratan detaylarından biridir. Satıcı bazen eşinin rıza vermeyeceğini bile bile satışa kalkışır. Bazen gerçekten unutur, "hallolur" der. Bazen de ayrılık sürecinde evi elimine geçireyim düşüncesiyle hareket eder. Her üç senaryoda da alıcı mağdur olabilir. Tapu sorgusunda aile konutu şerhi gören bir alıcının yapması gereken tek şey şudur: satıcıdan eşinin noter onaylı rıza belgesini, tapuya gitmeden önce talep etmek. Bu tek adım, onlarca olası sorunu başlamadan kapatır. Sonuç: Aile Hayatının Tapudaki Güvencesi Aile konutu şerhi, soğuk bir hukuki terim gibi görünür. Ama özünde çok insani bir şeyi korur: bir ailenin yuvasını, eşin o yuvadan habersizce yoksun bırakılmamasını. Mülkiyet hakkı kutsaldır. Ama aile hayatı, tek taraflı bir ekonomik karara kurban edilemez. Bu denge, kanunun kurduğu dengedir. Şerh ise o dengeyi tapuya yazdıran sessiz ama güçlü bir kayıttır. Eviniz varsa şerhi kontrol edin. Ev alıyorsanız şerhi sorun. Ev satıyorsanız eşinizle konuşun. Üç cümle. Binlerce tartışmayı önler. Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Aile konutu şerhi ve mülk işlemleri konusunda bir avukat veya gayrimenkul danışmanından destek almanızı öneririz.

Ev beğenildi. Fiyat konuşuldu. Tapu sorgusu açıldı. Takyidat sütununda bir satır: "İntifa hakkı — Yasin Ceylan" "Bu ne demek?" diye sordunuz. Satıcı "önemsiz bir şey, bir şey olmaz" dedi. Danışman "biraz karmaşık ama hallolur" dedi. Siz de imzaladınız. Sonra anladınız. O evde, tapusu sizde olmasına rağmen, Ahmet Yılmaz yaşıyor. Ve yaşamaya devam edecek. Ölene kadar. Çünkü hakkı var. Tapuya işlenmiş, hukuki güvence altına alınmış, tartışmasız bir hak. Tapuda intifa hakkı , Türkiye'de gayrimenkul alım satımlarında en az anlaşılan, en çok göz ardı edilen ve en ağır sonuçlar doğuran takyidat türlerinden biridir. Hem alıcıyı hem satıcıyı hem de bazen hak sahibinin kendisini şaşırtan bir düzenlemedir. Ne olduğunu, nasıl oluştuğunu ve satışa etkisini anlayalım. İntifa Hakkı Nedir? İntifa hakkı; bir kişiye, başkasına ait bir mülkü kullanma ve o mülkün ürünlerinden yararlanma  yetkisi veren sınırlı ayni haktır. Türk Medeni Kanunu'nun 794. maddesiyle düzenlenmiştir. Somutlaştıralım: Bir ev düşünün. Tapu sahibi A kişisidir. Ama tapuya B kişisi lehine intifa hakkı işlenmiştir. Bu durumda: A, evin tapusuna sahiptir — kâğıt üstünde malik odur. B, o evi kullanma hakkına  sahiptir — fiilen oturan, kiraya veren, ürününden yararlanan odur. A, B'nin rızası olmadan evi kiralayamaz, satamazken intifa hakkını devredemez, B'yi evden çıkaramaz. Yani tapu size ait ama ev başkasının. Hukuki mülkiyet ile fiili kullanım hakkı iki ayrı kişide. İntifa Hakkı Neden ve Nasıl Oluşur? En Yaygın Senaryo: Miras ve Aile İçi Devir Türkiye'de intifa hakkının en sık rastlanan kaynağı, anne-baba ile çocuklar arasındaki mülk aktarımlarıdır. Baba, evi çocuğuna devretmek istiyor. Ama "ben hayatta olduğum sürece bu evde otururum" diyor. Çözüm: tapu çocuğa devredilir, babanın lehine intifa hakkı tesis edilir. Baba ölene kadar o evde yaşar; tapu çocuğun üzerinde durur. Bu düzenleme hem vergisel avantajlar hem de miras planlaması açısından yaygın biçimde kullanılmaktadır. Diğer Kaynaklar: Sözleşme yoluyla:  İki taraf anlaşarak intifa hakkı kurabilir. Vasiyetname yoluyla:  Miras bırakan, belirli bir kişi lehine intifa hakkı bırakabilir. Mahkeme kararıyla:  Bazı davalarda mahkeme intifa hakkına hükmedebilir. Her durumda intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmeden üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Tescilden sonra ise tapuyu kimin gördüğü değil, kayıtta ne yazdığı geçerlidir. İntifa Hakkının Satışa Etkisi: Asıl Mesele Burada Şimdi gelelim alıcıları en çok ilgilendiren kısma. İntifa Hakkıyla Yüklü Bir Mülk Satılabilir Mi? Evet, satılabilir.  Ama satışla birlikte intifa hakkı devam eder. Yeni alıcı tapuyu alır, malik olur. Ama tapudaki intifa hakkı silinmez. Hak sahibi — ister anne, ister eski sahip, ister üçüncü bir kişi — o mülkü kullanmaya devam eder. Bu şu anlama gelir: siz tapusu olan ama içine giremeyen, kiraya veremeyen, istediğiniz gibi kullanamayan bir mülkün sahibi olursunuz. Tapu sahibi olmak, tek başına hiçbir şey ifade etmez; intifa hakkı sahibi oradadır. İntifa Hakkı Olan Mülkün Değeri Ne Kadar Düşer? Bu, piyasanın en az konuştuğu ama en önemli sorusudur. İntifa hakkının mülk değerine etkisi, büyük ölçüde hak sahibinin yaşına  bağlıdır. Hak sahibi 80 yaşındaysa ve intifa hakkı ömür boyu kurulmuşsa, mülkün fiilen kullanılabilir hale gelmesi yakın vadede mümkün görünebilir. Piyasa bu ihtimali fiyatlamaya çalışır. Hak sahibi 45 yaşındaysa ve sağlıklıysa, mülk onlarca yıl boyunca fiilen kullanılamaz hale gelir. Bu durumda mülkün gerçek kullanım değeri —kiraya verme, oturma, yatırım getirisi— neredeyse sıfıra yaklaşır. Sigorta aktüerya hesapları da benzer mantıkla çalışır: hak sahibinin beklenen ömrüne göre intifa hakkının bugünkü değeri hesaplanır ve mülkün çıplak mülkiyet değerinden düşülür. Pratik kural:  İntifa hakkı olan mülkü piyasa fiyatından almak, büyük ihtimalle çok fazla ödemek demektir. Satıcı "İntifa Hakkını Kaldıracağım" Diyorsa Bazen satıcı şunu söyler: "Annem sağlıkta, razı eder. İntifa hakkını kaldırırız." Bu mümkündür. İntifa hakkı sahibi, hakkından feragat edebilir. Noterde düzenlenecek bir feragat beyanıyla tapu kaydı silinebilir. Ama dikkat: feragat beyanı satıştan önce  alınmalı ve tapu kaydından silinmelidir. "Sonra hallederiz" kabul edilemez. Hak sahibi fikir değiştirebilir, hastalanabilir, vefat edebilir — ve varisler bu feragati vermek zorunda değildir. Altın kural:  İntifa hakkı tapudan silinmeden imza atılmaz. İntifa Hakkı Sahibi Ölürse Ne Olur? İntifa hakkı, hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer.  Mirasçılara geçmez. Bu, intifa hakkının en önemli özelliklerinden biridir. Kişiye bağlı bir haktır; devredilemez, miras bırakılamaz. Hak sahibi vefat ettiğinde intifa hakkı hükümsüz hâle gelir ve tapu sahibi mülkü tam anlamıyla kullanmaya başlayabilir. Ama bu silme işlemi kendiliğinden tapuya yansımaz — tapu müdürlüğüne başvurarak kaydın silinmesi gerekir. İntifa Hakkı Sahibinin Hakları ve Sorumlulukları İntifa hakkı sahibi yalnızca oturmak zorunda değildir. Kapsamlı yetkileri vardır: Haklar: Mülkü bizzat kullanmak Kiraya vermek ve kira gelirini almak Mülkün tüm olağan ürünlerinden yararlanmak Sorumluluklar: Mülkü iyi kullanmak, korumak Sigorta primleri ve vergileri ödemek Olağan bakım ve onarım giderlerini karşılamak Büyük onarımlar — çatı yenileme, yapısal müdahale — ise tapu sahibine aittir. Bu paylaşım da zaman zaman tartışma konusu olur. Alıcılar İçin 5 Maddelik Kontrol İntifa hakkı olan bir mülkle karşılaşırsanız: 1.  Tapu sorgusunda intifa hakkı görüyorsanız, hemen "ne zaman kuruldu ve hak sahibi kim?" sorusunu sorun. 2.  Hak sahibinin yaşını ve sağlık durumunu değerlendirin. Bu, mülkün gerçek değerini belirler. 3.  Hak sahibinin feragat edip etmeyeceğini, satıştan önce tapu kaydından silinip silinmeyeceğini netleştirin. 4.  İntifa hakkı kaldırılmadan satış fiyatına itiraz edin. İntifa hakkıyla yüklü mülk için tam piyasa fiyatı ödemeyin. 5.  Bir avukat ya da deneyimli gayrimenkul danışmanı olmadan bu tür bir mülk için masaya oturmayın. Satıcılar İçin Not: Şeffaflık Uzun Vadede Kazandırır Satıcı olarak tapuda intifa hakkı varken bunu gizlemeye ya da küçümsemeye çalışmak, sizi hukuki ve itibar riskiyle karşı karşıya bırakır. Alıcı tapuyu aldıktan sonra intifa hakkından kaynaklanan bir mağduriyet yaşarsa, dava açabilir, satışın iptali ya da tazminat talep edebilir. Şeffaf olmak, hem daha güvenli hem de çoğu zaman daha hızlı satış demektir. Doğru alıcı, doğru fiyatla bu mülkü satın alabilir — ama bu ancak dürüst bir bilgilendirmeyle mümkündür. Sonuç: Tapu Size Ait Olabilir, Ev Olmayabilir Gayrimenkulde "mülk sahibiyim" demek, her zaman "bu evi istediğim gibi kullanabilirim" anlamına gelmez. İntifa hakkı, bu gerçeği en sert biçimde hatırlatan hukuki düzenlemelerden biridir. Tapu elinizde, kilit kapıda — ama hakkı başkasının. Bu duruma düşmemek için tek yapmanız gereken şey, satın almadan önce tapu sorgusunu dikkatle okumak ve gördüğünüz her kaydın ne anlama geldiğini öğrenmektir. O birkaç satır, bazen on yıllık bir kullanım hakkından daha değerlidir. Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. İntifa hakkı içeren mülk alım satımlarında mutlaka bir avukat veya gayrimenkul danışmanından destek almanızı öneririz.

Satıcı yurt dışında. Ya da hastane köşesinde. Ya da "işleri var, gelemiyor." Vekilini göndermiş. Elinde noter vekaletnamesi var, hazır ve hevesli. Siz alıcısınız. O an içinizde iki ses çarpışıyor. Biri "vekaletname noter onaylı, bir şey olmaz" diyor. Diğeri "bu adamı hiç tanımıyorum, mülkün gerçek sahibini de görmedim" diyor. Hangi sese kulak vereceksiniz? Her ikisine birden. Çünkü tapuda vekaletle satış  hem yasal hem de son derece meşru bir işlemdir. Her gün yüzlercesi güvenle tamamlanır. Ama aynı zamanda gayrimenkul dolandırıcılığında en sık başvurulan araçlardan biridir. İki gerçek aynı anda var. Ve ikisini bilen alıcı, güvenle ilerler. Güvenlik kontrol listesi tam da bunun için var. Vekaletle Satış Neden Risk Taşır? Vekaletle satışta alıcının asıl sorunu şudur: karşısında oturan kişi, mülkün sahibi değildir. Sahibin kim olduğunu, vekaletnameyi gerçekten verip vermediğini, hâlâ hayatta olup olmadığını, bu işlemi onaylayıp onaylamadığını doğrudan teyit edemez. Tarihte yaşanmış vakalara bakıldığında tablo çarpıcıdır: Sahte vekaletname düzenlenerek mülk el altından satılmış. Mülk sahibi hayatını kaybetmiş, ölümden sonra düzenlenmiş vekaletname kullanılmış. Vekaletname iptal edilmiş ama iptalden habersiz alıcı işleme devam etmiş. Gerçek mal sahibi bambaşka bir yerde, bambaşka bir şeyden habersiz. Bu senaryolar köşe bucak saklı değil. Mahkeme kararlarında, basında, insanların yaşadıklarında hepsi var. Ama şunu da net söyleyelim: tüm bu riskler, doğru kontroller yapıldığında büyük ölçüde bertaraf edilebilir. Tapuda Vekaletle Satış: Güvenlik Kontrol Listesi Bu listedeki her madde bir riski kapatır. Birini atlarsanız o kapı aralık kalır. ✅ 1. Vekaletname Türk Noteri Tarafından mı Düzenlendi? Yurt içinde düzenlenmiş vekaletnameler Türk noteri tarafından onaylanmış olmalıdır. Yurt dışında düzenlenmişse — büyükelçilik ya da konsolosluk aracılığıyla yapılmış vekaletnameler dahil — apostil şerhini  kontrol edin. Apostil, yabancı resmi belgelerin uluslararası geçerliliğini sağlayan onay şerhidir. Apostilsiz yurt dışı kaynaklı vekaletname, Türkiye'de tapu işlemlerinde kabul görmeyebilir. ✅ 2. Vekaletname "Gayrimenkul Satışı" Yetkisini Açıkça İçeriyor mu? Her vekaletname her işlem için geçerli değildir. Vekaletnamenin içeriğini kelime kelime okuyun. Şunları teyit edin: Taşınmazın adresi ya da tapu bilgileri açıkça yazılı mı? "Gayrimenkul satışı" yetkisi açıkça verilmiş mi? Satış bedeli ve ödeme koşullarına ilişkin yetki var mı? Genel amaçlı bir vekaletname ("her türlü hukuki işlem için"), mahkemede yeterli görülmeyebilir. Satış yetkisi net biçimde yazılı olmalıdır. ✅ 3. Vekaletname Hâlâ Geçerli mi? İptal Edilmiş Olabilir mi? Bu, en kritik kontroldür ve en sık atlananıdır. Vekaletname tarihine bakın. Ne zaman düzenlenmiş? Aradan uzun süre geçmişse — özellikle altı ayı aşıyorsa — mal sahibinin o vekaletnameyi iptal etmiş olup olmadığını kontrol edin. Bunu nasıl yaparsınız? Vekaletnameyi düzenleyen notere sözlü ya da yazılı başvurarak iptal olup olmadığını sorabilirsiniz. Noterlerin bu bilgiyi vermesi zorunlu değildir ama çoğunlukla iletişim kurulabilir. Daha güçlü yol: mal sahibiyle bizzat iletişime geçin.  Telefon, video görüşmesi, yazışma — her biri işe yarar. Mal sahibi "evet, vekil aracılığıyla satıyorum, onaylıyorum" derse en güçlü teyidi almış olursunuz. ✅ 4. Mal Sahibi Hayatta mı? Fiil Ehliyeti Var mı? Mal sahibi vefat etmişse vekaletname kendiliğinden geçersiz hâle gelir. Bu, Türk hukukunun açık bir hükmüdür. Vekilin elindeki vekaletname, mal sahibinin ölümüyle birlikte hükümsüz olur. Peki bunu nasıl anlarsınız? Mal sahibiyle doğrudan iletişim kurun. Mümkünse görüntülü görüşme yapın, güncel bir gazete veya tarih gibi referans nesneyle fotoğraf isteyin. Şüphe varsa nüfus müdürlüğünden hayatta olduğuna dair belge istenebilir; bu yol pratikte zordur ama hukuki süreçte gündeme gelebilir. Aynı şekilde mal sahibinin akıl hastalığı, demans gibi nedenlerle fiil ehliyetinin kısıtlanmış olması da vekaletnameyi sorunlu kılabilir. Belirgin şüphe varsa hukuki danışmanlık şarttır. ✅ 5. Vekilin Kimliği Doğrulandı mı? Karşınızdaki vekil gerçekten o vekaletnamedeki kişi mi? Tapu müdürlüğü bu kontrolü yapacaktır; ama siz de beklemeyin. Vekilin nüfus cüzdanını inceleyin, vekaletnamedeki isimle eşleşiyor mu kontrol edin. Fotoğraf benzerliğini teyit edin. Küçük bir ayrıntı gibi görünür. Ama sahte kimlikle işlem yapıldığı vakalar kayıtlarda mevcuttur. ✅ 6. Tapu Kaydı Vekaletnamedeki Mülkle Örtüşüyor mu? Vekaletname belirli bir taşınmaz için düzenlenmişse, o taşınmazın tapu bilgileriyle birebir örtüşmesi şarttır. Ada, parsel, bağımsız bölüm numarası — bunları tapu senediyle, vekaletname metniyle ve tapu müdürlüğündeki kayıtla üç aşamalı kontrol edin. Küçük bir harf farkı bile "bu vekaletname bu mülk için geçerli mi?" tartışmasına yol açabilir. ✅ 7. Mülkte Başka Hak Sahibi Var mı? Mülk birden fazla kişiye ait olabilir: miras, müşterek mülkiyet, aile içi ortaklık. Bu durumda tek bir kişinin verdiği vekaletname yetmez. Her hak sahibinin ayrı vekaletname vermesi ya da doğrudan işleme katılması gerekir. Takyidat sorgusunu yapın. Paylı mülkiyet var mı, intifa hakkı var mı, başka bir şerh var mı — hepsini teyit edin. (Bu konuyu önceki yazımızda ayrıntılı ele aldık.) ✅ 8. Ödemeyi Vekile Değil, Mal Sahibine Yapın Bu liste içindeki en pratik ve en koruyucu kuraldır. Satış bedelini doğrudan mal sahibinin banka hesabına havale edin. Vekile nakit ya da vekil adına ödeme yapmak, "para gitti ama asıl sahibi almadı" riskini doğurur. Mal sahibinin IBAN bilgisini bizzat mal sahibinden alın — vekil aracılığıyla değil. Mümkünse banka transferini tapu tesciliyle eş zamanlı gerçekleştirin. ✅ 9. Tüm Süreci Kayıt Altına Alın Vekaletnamenin fotokopisi Mal sahibiyle yapılan iletişim kayıtları (mesaj, e-posta, görüntülü görüşme notu) Tapu sorgu belgeleri Ödeme dekontları Bunların tamamını saklayın. İleride herhangi bir itiraz ya da dava gündeme gelirse elinizde somut belgeler olsun. Tapu Müdürlüğü Her Şeyi Kontrol Etmez mi? Evet, tapu müdürlüğü vekaletnameyi inceler. Usule ilişkin bazı kontroller yapar. Ama tapu müdürlüğü: Mal sahibinin gerçekten hayatta olduğunu teyit etmez. Vekaletnamenin iptal edilip edilmediğini kontrol etmez. Ödemenin kime yapıldığını takip etmez. Mal sahibinin gerçek iradesini sorgulayamaz. Bu kontrollerin sorumluluğu size aittir. Devlet sizi işlemin tekniğinde korur; iradenin gerçekliğinde değil. Ne Zaman "Dur" Demeliyim? Aşağıdaki işaretlerden herhangi birini görürseniz işlemi durdurun ve hukuki danışmanlık alın: Mal sahibiyle hiçbir şekilde iletişim kurulamıyorsa Vekaletname altı aydan eskiyse ve teyit edilemiyorsa Vekil ödemenin kendisine yapılmasında ısrar ediyorsa Satış fiyatı piyasanın çok altındaysa ve "acele" baskısı varsa Vekaletname içeriği muğlak ya da taşınmaza özgü değilse Bu işaretlerin birkaçı bir arada görünüyorsa, o gün masadan kalkmak en pahalı görünen ama en ucuz olan karardır. Sonuç: Vekaletname Güven Belgesi Değil, Yetki Belgesidir Vekaletname, mal sahibinin "bu kişi adıma hareket edebilir" demesidir. Güvenilir olduğunun belgesi değil; yetkinin belgesidir. Yetkiyi kim verdi, ne zaman verdi, hâlâ geçerli mi, o kişi hâlâ isteyip istemediği hâlâ bilincinde mi — bunlar sizin sorularınızdır. Cevaplarını aldığınızda, vekaletle satış güvenli bir işlemdir. Cevaplarını almadan, en pahalı pişmanlıklardan birine kapı aralamaktır. Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Vekaletle tapu işlemleri öncesinde bir gayrimenkul danışmanı veya avukattan destek almanızı öneririz.

Evi satmaya karar verdiniz. Fiyatı belirlediniz, danışmanı seçtiniz, ilanı hazırlayacaksınız. Her şey yolunda görünüyor. Bir ayrıntı hariç. Evde kiracı var. Ve kiracı; ne alıcılara kapıyı açıyor, ne zamanında çekime izin veriyor, ne de "evinizi satıyorum" haberini sıcak karşılıyor. Çünkü neden karşılasın ki? O evde yaşıyor. Günlük hayatı var. Sabahları çocuğunu okula yetiştiriyor, akşamları çalışmaktan yorgun dönüyor. Üstüne bir de "yabancılar eve gelecek" stresi mi? Kiracı varken ev satışı , Türkiye'de gayrimenkul sahiplerinin en çok zorlandığı süreçlerin başında gelir. Hukuki boyutu, pratik boyutu ve en çok da insan boyutu var bu işin. Hukuki çerçeveyi bir kenara bırakıp — o ayrı bir yazı konusu — bugün konuşacağımız şey şu: kiracı evdeyken gösterimi nasıl yönetirsiniz, iletişimi nasıl kurarsınız ve bu süreci hem satışınızı hem de kiracıyla ilişkinizi mahvetmeden nasıl tamamlarsınız? Her Şeyden Önce: Kiracı Düşman Değil Burası kritik. Ev sahipleri çoğu zaman kiracıyı bu süreçte bir engel olarak görür. Kiracı ise kendisini bir kurban gibi hisseder. İki taraf da savunma moduna geçer. Ve o noktadan sonra hiçbir şey kolaylaşmaz. Oysa kiracı, bu süreçte sizin en güçlü müttefikiniz olabilir. Düşünün: Alıcı evi geziyor, kiracı içeride. Alıcı kiracıya bakıyor, kiracı alıcıya bakıyor. Kiracı gülümseyerek "evet, çok güzel bir ev, komşular da harika" derse satış yarı yarıya kolaylaşır. Kiracı somurtarak köşede oturur, soruları tek heceli yanıtlarsa alıcı o evden çıkarken kafasında soru işaretleriyle çıkar. Kiracının tavrı, evin değerini etkiler. O kadar basit. Bu yüzden gösterim ve iletişim planının ilk kuralı şudur: kiracıyı kazanın, karşınıza almayın. Kiracı Varken Ev Satışında Gösterim Planı 1. İlk Konuşmayı Doğru Yapın Kiracı, evi satacağınızı sokakta ya da komşudan öğrenmesin. Bu, ilişkiyi baştan zehirlemenin en kısa yoludur. Bizzat gidin ya da arayın. Dürüst ve açık olun: "Evi satmayı düşünüyorum. Bu süreci sizin için mümkün olduğunca az rahatsız edici yapmak istiyorum. Gösterimler için uygun günlerinizi öğrenebilir miyim?" Bu cümle; saygı, şeffaflık ve ortak çözüm arayışını bir arada taşır. Kiracının duymak istediği şey tam olarak budur. 2. Gösterim Günleri ve Saatlerini Birlikte Belirleyin Kiracıya sormadan Salı sabahı 09.00'da alıcı göndermek, ilişkiyi anında koparır. Bunun yerine şunu yapın: kiracıyla haftanın hangi gün ve saatlerinin gösterim için uygun olduğunu önceden konuşun. Belki Cumartesi öğleden sonraları uygundur. Belki hafta içi akşamları. Bu saatleri not edin ve tüm gösterimleri bu aralığa sıkıştırın. Pratik kural:  Bir haftada üçten fazla gösterim yapmayın. Fazlası kiracıyı yorar, yorulan kiracı işbirliğini keser. 3. Her Gösterimden En Az 24 Saat Önce Haber Verin Kiracı için sürpriz gösterim, davetlisiz misafirden farklı değildir. Ev dağınık olabilir, uygun olmayan bir an olabilir, mahremiyet ihlali gibi hissettirilebilir. 24 saat kural  hem saygı göstergesidir hem de kiracıya evi toparlamak için zaman tanır. Toparlanmış bir ev, gösterimi de olumlu etkiler. Yani bu kural aslında sizin lehinizedir. Mesaj ya da aramayı önceden yapın; randevuyu teyitleyin. İptaller için de aynı süreyi tanıyın. Kiracının hazırlandıktan sonra gösterimin iptal olması, bir sonraki gösterimde işbirliğini azaltır. 4. Gösterim Sırasında Kiracıyı Evde Olmaya Zorlamayın İdeal olan, gösterim sırasında kiracının evde olmamasıdır. Kiracı evde yokken alıcı çok daha rahat dolaşır. Soruları daha açık sorar. Odaları daha uzun inceler. Duygusal bağ kurmak için zamana ihtiyacı vardır; kiracının varlığı bu bağı kısaltır. Kiracıya şunu teklif edebilirsiniz: "Gösterimler sırasında çıkmak isterseniz, bunu takdir ederim. Ama zorunluluk yok." Seçimi kiracıya bırakmak, baskı yapmamak, işbirliğini artırır. 5. Fotoğraf ve Video Çekimine Özel İzin Alın Sanal tur, drone çekimi, geniş açı fotoğraf — bunların hepsi için kiracıdan ayrıca izin almanız gerekir. Kiracının kişisel eşyaları, yaşam alanı, mahremiyeti söz konusudur. Yasal olarak kiracının haberi olmadan bu çekimleri yaptıramazsınız. Bu izni yazılı almak hem sizi korur hem de kiracıya bu süreçte söz hakkı tanıdığınızı gösterir. Kiracı Varken Ev Satışında İletişim Planı Gösterim planı teknik bir meseledir. İletişim planı ise insan meselesidir. Ve çoğu zaman asıl belirleyici olan ikincisidir. Adım 1: Kiracının Kaygılarını Erkenden Öğrenin Kiracının aklında tek bir soru vardır: "Ben bu satıştan nasıl etkileneceğim?" Yeni ev sahibi onu çıkaracak mı? Kira artacak mı? Ne zaman taşınmak zorunda kalacak? Bu soruları siz sormadan kiracı kafasında yaratır ve en kötü senaryoyu hayal eder. Bunun yerine siz açın konuyu: "Anladığım kadarıyla aklınızda sorular olabilir. Şu an bildiğim kadarını size açıkça anlatayım." Bilmediğiniz şeyleri de dürüstçe söyleyin: "Alıcının niyeti hakkında şu an bir şey söyleyemem ama hukuki haklarınız korunacak, bu konuda emin olabilirsiniz." Belirsizliği dürüstlükle doldurmak, en güçlü iletişim stratejisidir. Adım 2: Kiracıyı Süreç Hakkında Düzenli Bilgilendirin Gösterim sayısı arttıkça, alıcı ilgisi yoğunlaştıkça kiracı giderek gerginleşebilir. Bunu önlemenin yolu: kiracıyı karanlıkta bırakmamak. Haftada bir kısa bir mesaj ya da arama yeterlidir: "Bu hafta iki gösterim yapacağız, Cumartesi saat 14.00 ve 16.00. Uygun mu?" "Satış süreci devam ediyor, henüz kesin bir alıcı yok. Sizi rahatsız etmeden yürütmeye çalışıyorum." Kiracı bilgilendirildiğinde kontrol duygusunu kaybetmez. Kontrol duygusunu kaybetmeyen kiracı işbirliği yapmaya devam eder. Adım 3: Karşılıklılık İlkesini Uygulayın İşbirliği tek taraflı yürümez. Kiracı size kolaylık sağlıyorsa siz de karşılık verin. Bu maddi olmak zorunda değil. Ama somut bir jestür ilişkiyi güçlendirir: Taşınma sürecinde kira borcunu esneteceğinizi belirtebilirsiniz. Depozitonu zamanında ve eksiksiz iade edeceğinizi yazılı teyit edebilirsiniz. Taşınma konusunda yardımcı olacağınızı söyleyebilirsiniz. Küçük bir jest, büyük bir işbirliği sağlar. Adım 4: Anlaşmazlık Çıkarsa Kanalı Kapatmayın Kiracı bir noktada "hayır" diyebilir. Gösterime izin vermeyebilir, çekim günü gelmeyebilir, iletişimi kesebilir. Bu noktada sertleşmek cazip gelir. Ama sertlik, süreci uzatır; kısaltmaz. Önce dinleyin. Neyi kabul etmiyorsa, neden kabul etmiyorsa anlayın. Çoğu zaman altında başka bir kaygı yatar: ekonomik endişe, zamanlama sorunu, belirsizlik korkusu. O kaygıyı çözdüğünüzde kapı yeniden açılır. Danışmanın Bu Süreçteki Rolü Kiracıyla iletişimi doğrudan ev sahibi yürütebilir. Ama deneyimli bir danışman bu ilişkiyi çok daha profesyonel biçimde yönetir. Çünkü danışman tarafsız üçüncü kişidir. Kiracının gözünde ne ev sahibinin avukatı ne de düşmanıdır. Bu tarafsız konum; kiracının daha kolay iletişim kurduğu, daha açık olduğu bir alan yaratır. Aynı zamanda danışman: Gösterim takvimini organize eder, kiracıyla koordinasyonu sağlar Yasal haklar konusunda her iki tarafı bilgilendirir Alıcıyı gösterim öncesi kiracı konusunda hazırlar Olası gerginliklerde arabuluculuk yapar Kiracı varken satış, tek başına yürütülecek bir süreç değildir. Yanınızda doğru kişi olduğunda hem kiracı ilişkisi hem de satış çok daha sağlıklı ilerler. Sonuç: Bu Süreç Bir Denge Sanatıdır Kiracı varken ev satmak; hukuki bilgi, pratik planlama ve insan ilişkileri yönetimini aynı anda gerektiren nadir süreçlerden biridir. Kiracıyı görmezden gelirseniz, satış süreci her gösterimde tökezler. Kiracıyı sürecin ortağı yaparsanız, o gösterimler çok daha akıcı geçer. Alıcı da evin içindeki "hava"yı hisseder. Sonunda herkes kazanmak ister: ev sahibi iyi fiyata satar, kiracı saygın bir süreç yaşar, alıcı güvenli bir eve kavuşur. Bu denge kurulabilir. Kurulması için tek gereken; doğru planlama, açık iletişim ve biraz empatidir. Kiracı varken satış sürecini yönetmek için profesyonel destek almak isteyenler bir gayrimenkul danışmanıyla görüşebilir.

Kâğıt imzalandı. Kiracı eve girdi. Ev sahibi rahat bir nefes aldı. Ama aradan iki yıl geçti. Kiracı çıkmak istemiyor. Ev sahibi o imzalı kâğıdı çıkardı: "Bak, buraya imzaladın. Şu tarihe kadar çıkacaksın." Kiracı avukata gitti. Avukat kâğıda baktı ve şunu söyledi: "Bu taahhütname geçersiz." Ev sahibinin yüzü düştü. Türkiye'de binlerce kira uyuşmazlığının merkezinde tam da bu senaryo yatıyor. Tahliye taahhütnamesi , doğru düzenlendiğinde ev sahibine son derece güçlü bir hukuki araç sunar. Ama tek bir şart eksik olduğunda — sadece bir tane — o kâğıt, mahkemede hiçbir işe yaramaz. Hangi şartlar? Nerede hata yapılıyor? Ve kiracı olarak bu belgeyi imzalarken ne bilmeniz gerekiyor? Hepsini tek tek konuşalım. Tahliye Taahhütnamesi Nedir? Tahliye taahhütnamesi; kiracının, belirlenen bir tarihte kiralanan taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiği belgedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesi bu belgenin yasal dayanağını oluşturur. Kanuna göre kiracı, kira ilişkisi devam ederken bu taahhüdü verirse, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmak zorundadır. Boşaltmazsa ev sahibi, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra yoluyla ya da dava açarak tahliye talep edebilir. Kulağa sade ve net geliyor. Ama pratikte bu belgenin geçerliliği, son derece hassas koşullara bağlıdır. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Şart 1: Yazılı Olması Zorunludur Sözlü taahhüt, mesaj, telefon görüşmesi, WhatsApp yazışması — hiçbiri geçerli değildir. Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı  olması şarttır. Bu, Türk Borçlar Kanunu'nun açık bir hükmüdür. Yazılı belgede kiracının imzası, tahliye tarihi ve kiralanana ilişkin bilgiler yer almalıdır. Belge noter onaylı olmak zorunda değildir; ancak noter onaylı taahhütname hem taraflar için çok daha güçlü bir güvencedir hem de mahkemelerde tartışmasız delil niteliği taşır. Şart 2: Kiracı Tarafından İmzalanmış Olmalıdır Bu şart basit görünür. Ama şu durum sık yaşanır: sözleşme kiracının eşi adına yapılmıştır, taahhütname ise diğer eşin imzasını taşımaktadır. Taahhütnameyi imzalaması gereken kişi, kira sözleşmesinde kiracı olarak yer alan kişi ya da kişilerdir.  Ortak kiracılık varsa her ikisinin de imzası gerekebilir. Ayrıca kiracı adına bir vekil imzalıyorsa, o vekilin bu işlem için özel olarak yetkilendirilmiş noterde düzenlenmiş vekaletnamesinin bulunması gerekir. Şart 3: Kira Sözleşmesi Kurulduktan Sonra İmzalanmalıdır İşte en kritik şart burasıdır. Ve en çok burada hata yapılır. Kanun açıktır: taahhütname, kira sözleşmesiyle eş zamanlı ya da öncesinde  imzalanmış olamaz. Şöyle düşünün: Ev sahibi anahtarı vermeden önce kiracıya taahhütnameyi imzalatıyor. Kira sözleşmesi de aynı gün imzalanıyor. Bu taahhütname geçersizdir. Neden? Çünkü kiracı henüz eve girmeden, müzakere gücü kısıtlı durumdayken, "imzalamasan evi vermem" baskısıyla hareket etmek zorunda kalmış kabul edilir. Kanun bunu kiracıyı korumak amacıyla yasaklamıştır. Geçerli bir taahhütname için kiracının kira sözleşmesi kurulduktan sonra, serbest iradesiyle  bu belgeyi imzalaması şarttır. Uygulamada bu şartı ispat etmek zordur — bu yüzden taahhütname tarihinin kira sözleşmesi tarihinden sonra  olması büyük önem taşır. Şart 4: Tahliye Tarihi Açıkça Belirtilmelidir "Uygun bir zamanda çıkacağım", "ihtiyaç duyulduğunda taşınacağım", "makul süre içinde boşaltacağım" gibi ifadeler hukuken işlevsizdir. Taahhütnamede gün/ay/yıl olarak belirli bir tarih  yazılı olmak zorundadır. Tarih belirsizse tahliye talebi mahkemede karşılık bulmaz. Tarihin kira sözleşme süresinin bitiminden önce  olmaması gerektiğine de dikkat edilmelidir. Kira sözleşmesi iki yıllık yapılmış, taahhütname altı ay sonrası için düzenlenmişse bu da sorun yaratır. Şart 5: Taahhütnamenin Tarihi Kira Başlangıcından Sonra Olmalıdır Bu şart, üçüncü şartın devamı niteliğindedir. Belgede yazan tarih — yani imza tarihi — kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden sonra olmalıdır. Uygulamada bazı ev sahipleri taahhütnameyi kira başlamadan imzalatıp tarih bırakmakta ya da sonradan tarih eklemektedir. Bu yol hem hukuken sorunludur hem de kiracı itiraz ettiğinde belgenin tamamını zayıflatır. Geçersiz Taahhütname: En Sık Yapılan 4 Uygulama Hatası 1. Sözleşmeyle eş zamanlı imzalatmak Ev sahibi kira sözleşmesiyle taahhütnameyi aynı pakette imzalatıyor. Kiracı ileride bunu itiraz konusu yapabiliyor. 2. Tarihi boş bırakmak "Sonra doldururim" ya da "anlaştığımız tarihi sonra yazarız" mantığıyla tarih bırakılıyor. Tarih boş olan taahhütname, hukuken tamamlanmamış bir belgedir. 3. Kiralanan bilgilerini yazmamak Hangi taşınmaz için verildiği belli olmayan taahhütname, başka bir anlaşmazlığın konusu hâline gelebilir. 4. Fotokopi veya taranmış kopyayla icra başlatmaya çalışmak İcra takibinde asıl belge ya da noter onaylı örnek talep edilir. Fotokopi kopyası tek başına yeterli olmayabilir. Kiracılar İçin Kritik Uyarı: Bu Belgeyi Anlayarak İmzalayın Kiracı olarak tahliye taahhütnamesi imzalamanız, o tarihte evi boşaltmayı hukuki zorunluluk  hâline getirir. "Ama o tarihte çıkamazsam?" diye soruyorsanız, cevap nettir: ev sahibi icra yoluyla tahliye talep edebilir. Bu süreç hem streslidir hem de pratik açıdan sizi çok zor bir durumda bırakır. Bu yüzden: İmzalamadan önce tarihin size uygun olduğundan emin olun. Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılıyorsa itiraz edin ya da bir avukattan görüş alın. "Sadece formalite" deniyorsa, dikkatli olun. Hiçbir belge sadece formalite değildir. Ev Sahipleri İçin Pratik Rehber: Taahhütnameyi Nasıl Doğru Alırsınız? Kira sözleşmesini önce imzalayın.  Kiracı anahtarı aldıktan, eve girip yerleştikten sonra taahhütnameyi ayrı bir belgede imzalatın. Tarihi açık ve kesin yazın.  Gün, ay, yıl eksiksiz. Kiralanan bilgilerini dahil edin.  Adres, bağımsız bölüm numarası. Mümkünse noter onaylatın.  Zorunlu değildir ama ileride yaşanabilecek itirazları büyük ölçüde engeller. Asıl nüshayı saklayın.  İcra ya da dava aşamasında asıl belge talep edilir. T aahhütname Geçerliyse Süreç Nasıl İşler? Kiracı taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmazsa ev sahibi şu iki yolu kullanabilir: İcra yolu:  Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlatılır. Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir; itiraz etmezse tahliye emri çıkarılır. Dava yolu:  Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır. Taahhütname esas alınarak tahliyeye hükmedilebilir. Her iki yolda da taahhütnamenin hukuki geçerliliği belirleyicidir. Belge zayıfsa süreç uzar, masraf artar, sonuç belirsizleşir. Sonuç: Bir Kâğıdın Ağırlığı Tahliye taahhütnamesi, tek sayfadan ibaret mütevazı bir belgedir. Ama arkasında koca bir hukuki düzen yatar. Doğru zamanda, doğru içerikle, doğru imzayla hazırlanmış bir taahhütname; ev sahibine ciddi bir güvence, kiracıya ise net bir sorumluluk verir. Her iki taraf da ne üstlendiğini bilerek imzaladığında bu belge iş görür. Eksik kaldığında ise o kâğıt; ne ev sahibine tahliye, ne kiracıya güvence, yalnızca ikisine birden zaman ve para kaybı sağlar. Bir kâğıdın ağırlığı, içindeki kelimelerin doğruluğundan gelir. Bu yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Tahliye taahhütnamesi düzenlemeden önce bir gayrimenkul danışmanı veya avukattan destek almanızı öneririz.

İki taraf da masaya oturmuş, anlaşmış, el sıkışmış. Kira bedeli belli, giriş tarihi belli, depozito belli. Sözleşme yazılıyor. Herkes memnun. Sonra bir yıl geçiyor. Artış zamanı geliyor. Ve o sözleşmedeki tek bir cümle — ya da o cümlenin yokluğu — her şeyi altüst ediyor. "Ama ben şöyle anlamıştım." "Ben böyle anlamıştım." "Sözleşmede ne yazıyor?" "Bak, burada şu yazıyor." "Hayır, bu farklı anlama geliyor." Türkiye'de kiracı-ev sahibi anlaşmazlıklarının önemli bir bölümünün kaynağı, kira artışının nasıl uygulanacağına dair sözleşme maddesinin ya hiç yazılmamış olması ya da yanlış, eksik, muğlak yazılmış olmasıdır. Oysa doğru yazılmış bir artış maddesi, her iki tarafı da korur. Yoruma yer bırakmaz. Tartışmayı başlamadan bitirir. Bu yazıda tam olarak bunu anlatacağız: kira sözleşmesinde artış maddesi nasıl yazılır , neleri içermeli, nelerden kaçınılmalı ve kullanıma hazır örnek metinler neler olmalı. Artış Maddesi Neden Bu Kadar Kritik? Kira sözleşmesi imzalanırken herkes iyi niyetlidir. Ev sahibi güvenilir birini bulmuş, kiracı güzel bir eve kavuşmuş. "Artışı da konuşuruz zamanı gelince" deniyor. Zaman geliyor. Konuşmak zorlaşıyor. Çünkü herkes o tarihteki piyasa koşullarını, kendi beklentilerini ve kendi "haklılığını" masa başına getiriyor. Ve elimde yazılı bir madde yoksa, her iki tarafın da tutunacağı bir dal kalmıyor. Türk Borçlar Kanunu artışın üst sınırını belirliyor — bunu önceki yazımızda detaylıca anlattık. Ama kanun, artışın hangi tarihte , hangi yöntemle  ve nasıl bildirileceğini  sözleşmeye bırakıyor. İşte boşluk tam burada doğuyor. Geçerli Bir Artış Maddesinde Bulunması Gereken 5 Unsur İyi yazılmış bir artış maddesi şu beş soruya yanıt vermelidir: 1. Artış oranı ne olacak? TÜFE mi, sabit bir oran mı, ikisinden küçük olan mı? 2. Artış hangi tarihte uygulanacak? Sözleşme yıl dönümü mü, her yılın belirli bir ayı mı? 3. Artış nasıl hesaplanacak? Hangi kurum, hangi endeks, hangi açıklama tarihi esas alınacak? 4. Bildirim nasıl yapılacak? Yazılı mı, sözlü mü, hangi yolla? 5. Anlaşmazlıkta ne olacak? Taraflar uzlaşamazsa ne yapılacak? Bu beş soruya yanıt veren bir madde, sağlam bir artış maddesidir. Kira Sözleşmesinde Artış Maddesi: 4 Farklı Örnek Metin 📄 Örnek 1 — Standart TÜFE'ye Bağlı Madde (En Yaygın Kullanım) "Kira bedeli, her kira yılı sonunda Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalama değişim oranı esas alınarak artırılacaktır. Artış oranı, kira yenileme tarihinde geçerli olan en güncel TÜFE 12 aylık ortalama değişim rakamı üzerinden hesaplanır. Artış tutarı, ev sahibi tarafından kira yenileme tarihinden en az 30 (otuz) gün önce yazılı olarak kiracıya bildirilir." Ne zaman kullanılır:  Tarafların yasal sınıra tam uyum sağlamak istediği, standart ve güvenli bir madde istedikleri durumlarda. Avantajı:  Kanuna tam uyumlu. Tartışma zemini bırakmaz. Dikkat:  "En güncel TÜFE" ifadesi, yenileme tarihindeki oranı işaret eder. Hangi ayın verisi olduğu net değilse ufak bir yorum farkı çıkabilir; bunu netleştirmek isterseniz Örnek 3'e bakın. 📄 Örnek 2 — Sabit Oran Belirlenmiş Madde "Kira bedeli, her kira yılı sonunda bir önceki yıla ait kira bedeli üzerinden %........... (yüzde .........) oranında artırılacaktır. Bu oran, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi çerçevesinde, ilgili dönemdeki TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz. Belirlenen sabit oranın kanuni üst sınırı aşması hâlinde, artış kanuni üst sınır oranında uygulanır." Ne zaman kullanılır:  Taraflar belirli bir oran üzerinde baştan anlaştığında ve her yıl yeniden müzakere etmek istemediklerinde. Avantajı:  Kesinlik ve öngörülebilirlik sağlar. Hem kiracı hem ev sahibi yıl boyunca ne olacağını bilir. Dikkat:  Sabit oran kanuni üst sınırı aşmamalıdır. Aşarsa madde kendiliğinden geçersiz hâle gelir ve kanuni sınır uygulanır. Bu koruma cümlesini maddeye eklemek, sözleşmeyi güvence altına alır. 📄 Örnek 3 — Oran ve Tarih Açık Yazılmış Madde (En Detaylı) "Kira bedeli, her yıl sözleşme başlangıç tarihinin yıl dönümünde yenilenir. Yeni kira bedeli; yenileme tarihinin içinde bulunduğu aydan bir önceki ay itibarıyla TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı uygulanarak hesaplanır. Artış bildirimi, ev sahibi tarafından yenileme tarihinden en geç 30 (otuz) gün önce, kiracının sözleşmede belirtilen e-posta adresine veya noter kanalıyla yazılı olarak iletilir. Bildirim yapılmaması hâlinde artış, bir sonraki kira yılına ertelenir." Ne zaman kullanılır:  Uzun süreli kira ilişkilerinde, taraflar arasında ileride herhangi bir tartışma yaşanmasını önlemek isteyen durumlarda. Avantajı:  Her nokta net. Hangi ayın TÜFE'si, hangi bildirim yöntemi, bildirimin yapılmaması hâlinde ne olacağı — hepsi yazılı. Dikkat:  Bildirim için belirtilen e-posta adresi sözleşmeye açıkça yazılmalı ve bu adresin aktif olduğu taraflarca teyit edilmelidir. 📄 Örnek 4 — İkisinden Küçük Oran (Kiracı Dostu Madde) "Kira bedeli, her kira yılı sonunda; (a) taraflarca mutabık kalınan sabit oran ile (b) ilgili dönemde TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranından hangisi düşükse o oran uygulanarak artırılacaktır. Sabit oran olarak taraflarca ............% (yüzde ............) belirlenmiştir." Ne zaman kullanılır:  Ev sahibinin sabit bir oran teklif ettiği, kiracının ise enflasyon düşerse daha az zam ödemek istediği durumda. Avantajı:  Kiracıya enflasyonun düşmesi hâlinde koruma sağlar. Her iki taraf da baştan koşulları bilir. Dikkat:  Bu madde kiracı lehinedir; yüksek enflasyon dönemlerinde ev sahibi aleyhine çalışır. Tarafların bu dengeyi bilerek imzalaması gerekir. Artış Maddesinde Yapılan 4 Klasik Hata Hata 1: "Karşılıklı mutabakat ile belirlenir" yazmak Bu ifade kulağa makul gelir. Ama pratikte her yıl yeniden müzakere etmek zorunda kalırsınız. Anlaşamazsanız bağlayıcı bir referans noktanız olmaz. Kanun devreye girer ama süreç gergin geçer. Yerine ne yazılmalı:  Somut bir endeks veya oran. Hata 2: Artış oranını yüksek sabitlemek "Yıllık %50 artış" gibi bir madde imzalanabiliyor. Ama bu madde kanuni üst sınırı aştığında otomatik olarak geçersiz sayılır ve TÜFE oranı uygulanır. Sözleşmede kanuna aykırı bir madde varsa o madde yok hükmündedir; sözleşmenin tamamı değil. Yerine ne yazılmalı:  Kanuni üst sınır referans alınmalı, sabit oran isteniyorsa "kanuni üst sınırı aşamaz" koruma cümlesi eklenmelidir. Hata 3: Artış tarihini yazmamak "Her yıl zam yapılacaktır" yeterli değildir. Hangi ayda, hangi tarihte? Bu belirsizlik, ev sahibinin istediği zaman zam istemesine ya da kiracının zamı sürekli ertelemesine kapı açar. Yerine ne yazılmalı:  "Sözleşme başlangıç tarihinin her yıl dönümünde" gibi net bir ifade. Hata 4: Bildirim yöntemini belirtmemek "Artış önceden bildirilecektir" yazıyor ama nasıl? WhatsApp yeterli mi? E-posta geçer mi? Sözlü olur mu? Bu tartışmanın da önüne geçmek için bildirim yöntemi ve süresi açıkça yazılmalıdır. Yerine ne yazılmalı:  "Yazılı olarak, kiracının sözleşmede belirtilen adresine/e-postasına, en az 30 gün öncesinden." Hazır Sözleşmenizde Bu Madde Yoksa Ne Yapmalısınız? Pek çok standart kira sözleşmesi şablonu, artış maddesini ya hiç içermez ya da son derece muğlak yazar. Bu durumda iki seçeneğiniz var: 1. Ek protokol:  Taraflar ayrı bir belgede artış koşullarını yazılı olarak belirler ve her ikisi imzalar. Bu belge sözleşmenin eki sayılır ve aynı hukuki geçerliliği taşır. 2. Sözleşme yenilemesi:  Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde mevcut sözleşmeyi tarafların anlaşmasıyla güncellemek mümkündür. Her iki durumda da bir gayrimenkul danışmanından ya da avukattan destek almak, ileride çıkabilecek sorunları baştan önler. Sonuç: İyi Sözleşme, İyi İlişkidir Kira sözleşmesine iyi bir artış maddesi yazmak, karşı tarafa güvenmediğiniz anlamına gelmez. Tam tersine: her iki tarafın da rahat etmesini, her yıl yeniden müzakere stresine girmemesini ve ilişkinin sağlıklı devam etmesini sağlar. En iyi sözleşme, "zaten anlaşmıştık ama" cümlesinin hiç söylenmediği sözleşmedir. O cümleyi söylememek için, doğru maddeyi şimdi yazın. Kira Sözleşmesinde Artış Maddesi Nasıl Yazılır? Kira sözleşmesi hazırlama veya mevcut sözleşmenizi değerlendirme konusunda profesyonel destek için bir gayrimenkul danışmanı ya da avukata başvurmanızı öneririz. Bu yazıdaki örnek metinler genel bilgi amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez.

Her yıl aynı sahne tekrarlanır. Kiracı "bu kadar zam olmaz" der. Ev sahibi "kanun böyle söylüyor" der. İkisi de elinde bir rakam tutar; ikisi de o rakamın nereden geldiğini tam bilmez. Sonuç: tartışma, gerginlik, bazen mahkeme. Oysa kira artışı nasıl hesaplanır sorusunun yanıtı, aslında oldukça basit bir formüle dayanıyor. Anlaşmazlıkların büyük çoğunluğu, bu formülün bilinmemesinden ya da yanlış uygulanmasından kaynaklanıyor. Bir kez öğrendiniz mi, masa başında hem ev sahibiyle hem kiracıyla konuşabilecek, rakamı kendiniz doğrulayabileceksiniz. Gelin adım adım bakalım. Formül, açıklama ve 10 gerçek hayat örneğiyle. Yasal Dayanak: Türk Borçlar Kanunu Madde 344 Kira artışı rastgele yapılamaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranının üst sınırını açıkça belirlemiştir: Kira artış oranı, bir önceki kira yılında açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Bu oran TÜİK tarafından her ay açıklanır. Ev sahibi bu oranın üzerinde zam yapamaz. Kiracı bu orana kadar yapılacak artışa itiraz edemez. Mart 2026 itibarıyla geçerli kira artış oranı: %33,39 Bu oran, Şubat 2026 ayında açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim rakamıdır ve Mart 2026'da yenilenen kira sözleşmelerine uygulanır. Kira Artışı Hesaplama Formülü Formül son derece sade: Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + Artış Oranı / 100) Ya da şöyle de yazabilirsiniz: Zam Tutarı = Mevcut Kira × Artış Oranı / 100 Yeni Kira = Mevcut Kira + Zam Tutarı Örneğin mevcut kiranız 10.000 TL ve oran %33,39 ise: Zam tutarı: 10.000 × 33,39 / 100 = 3.339 TL Yeni kira: 10.000 + 3.339 = 13.339 TL Bu kadar. Başka formül yok, başka hesap yok. Mart 2026 için 10 Gerçek Hesaplama Örneği Aşağıdaki tüm örnekler %33,39 oranı üzerinden hesaplanmıştır. Örnek 1 — 5.000 TL Kira Mevcut kira 5.000 TL Artış oranı %33,39 Zam tutarı 1.669,50 TL Yeni kira 6.669,50 TL Örnek 2 — 7.500 TL Kira Mevcut kira 7.500 TL Artış oranı %33,39 Zam tutarı 2.504,25 TL Yeni kira 10.004,25 TL Örnek 3 — 10.000 TL Kira Mevcut kira 10.000 TL Artış oranı %33,39 Zam tutarı 3.339 TL Yeni kira 13.339 TL Örnek 4 — 12.500 TL Kira Mevcut kira 12.500 TL Artış oranı %33,39 Zam tutarı 4.173,75 TL Yeni kira 16.673,75 TL Örnek 5 — 15.000 TL Kira Mevcut kira 15.000 TL Artış oranı %33,39 Zam tutarı 5.008,50 TL Yeni kira 20.008,50 TL Örnek 6 — 18.000 TL Kira Mevcut kira 18.000 TL Artış oranı %33,39 Zam tutarı 6.010,20 TL Yeni kira 24.010,20 TL Örnek 7 — 20.000 TL Kira Mevcut kira 20.000 TL Artış oranı %33,39 Zam tutarı 6.678 TL Yeni kira 26.678 TL Örnek 8 — 25.000 TL Kira Mevcut kira 25.000 TL Artış oranı %33,39 Zam tutarı 8.347,50 TL Yeni kira 33.347,50 TL Örnek 9 — 30.000 TL Kira Mevcut kira 30.000 TL Artış oranı %33,39 Zam tutarı 10.017 TL Yeni kira 40.017 TL Örnek 10 — 40.000 TL Kira Mevcut kira 40.000 TL Artış oranı %33,39 Zam tutarı 13.356 TL Yeni kira 53.356 TL Sıkça Karıştırılan 3 Nokta "Oran her ay değişiyor, hangisini uygulayacağım?" Kira sözleşmenizin yenileme tarihi hangi aydaysa, o ay açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır. Sözleşmeniz Mart ayında yenileniyor ve Mart 2026'dayız; oran %33,39. Sözleşmeniz Nisan'da yenilenecekse, Nisan 2026'da TÜİK'in açıklayacağı oranı beklemeniz gerekir. "Geçen yıl zam yapmadım, birikmiş oranı bu yıl uygulayabilir miyim?" Hayır. Her kira yılı kendi oranıyla değerlendirilir. Geçen yıl %X zam yapılmadıysa, bu yıl %X + %Y şeklinde birikimli zam uygulamak hukuken mümkün değildir. Bu sık yapılan ve sık itiraz edilen bir hatadır. "Anlaşarak daha yüksek zam yapabilir miyiz?" Kira artışı taraflarca daha yüksek belirlenebilir, ancak bu kiracı aleyhine ve kiracının açıkça onay verdiği durumlarda değerlendirilir. Uygulamada kiracı bu onayı vermeye zorlanamaz; fazla ödediğini fark ettiğinde geri talep edebilir. Kısaca: oran üstü zam, kiracı için her zaman itiraz konusudur. Oranı Her Ay Nereden Öğrenirsiniz? Tek kaynak: TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) TÜİK, her ayın başında bir önceki aya ait TÜFE verilerini yayımlar. "TÜFE 12 aylık ortalama değişim" satırındaki rakam, o ay yenilenen kira sözleşmeleri için geçerli üst sınırdır. tuik.gov.tr adresinden ücretsiz erişebilirsiniz. Herhangi bir uygulamaya ya da üçüncü taraf siteye güvenmek zorunda değilsiniz; kaynağına gidin. Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Ev Sahiplerine ve Kiracılara Son Not Bu hesabı bilmek iki taraf için de silah değil, kalkan olmalı. Ev sahibi için: yasal sınırı bilerek uygulamak, kiracıyla gereksiz anlaşmazlığa girmekten korur. Haksız zam, kiracı itirazına, mahkemeye ve zaman kaybına kapı açar. Kiracı için: oranı bilerek masaya oturmak, sizi duygusal baskıya karşı korur. "Bu kadar zam olmaz" değil, "yasal oran bu, bunu uygulayalım" diyebilmek, sizi çok daha güçlü kılar. Rakam bilgi, bilgi güç. Güç ise masada hep işe yarar. Kira artışı veya sözleşme süreçleri hakkında destek için bir gayrimenkul danışmanı ya da avukata danışmanızı öneririz. TÜFE oranı her ay değişmektedir; güncel oran için TÜİK'i takip edin.

Kira sözleşmesi imzalandı, anahtar teslim edildi. Kiracı mutlu, ev sahibi rahat. Derken ilk ay geldi. Yönetici kapıya dayanmış, elinde aidat bordrosu. "Bu bana mı ait, kiracıya mı?" Ve o an, kimsenin net cevap veremediği o tuhaf sessizlik başlıyor. Ev sahibi "kiracı öder" diyor. Kiracı "sözleşmede yazmıyor" diyor. Yönetici "ben sadece tahsil ediyorum" diyor. Herkes haklı gibi görünüyor. Ama ortada ödenmemiş bir aidat var. Aidat kim öder sorusu, Türkiye'deki konut ve işyeri kira ilişkilerinde en sık tartışılan konuların başında gelir. Cevap, aslında hem hukuki hem pratik açıdan oldukça nettir. Ama bu netlik, çoğu sözleşmeye ve çoğu kiracı-ev sahibi görüşmesine yansımaz. Gelin her senaryoyu tek tek ele alalım. Aidatın Hukuki Niteliği: Gider mi, Yükümlülük mü? Başlamadan önce bir temel bilgi. Aidat; apartman veya site yönetiminin ortak giderlerini karşılamak amacıyla kat maliklerinden ya da kullanıcılardan tahsil edilen düzenli ödemedir. Asansör bakımı, temizlik, güvenlik, peyzaj, ortak alan elektriği, havuz, spor salonu — bunların hepsi aidatla finanse edilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre bu giderleri karşılama yükümlülüğü kat malikine aittir. Yani yasal olarak aidat borçlusu, mülkün sahibidir; kiracısı değil. Ama iş burada bitmiyor. Çünkü taraflar bu yükümlülüğü sözleşmeyle farklı biçimde düzenleyebilir. Senaryo 1: Sitedeki Konut — Kiracı Mı, Ev Sahibi Mi? Bu en yaygın soruldur. Ve cevabı büyük ölçüde kira sözleşmesine bağlıdır. Sözleşmede "kiracı öder" yazıyorsa: Kiracı aidatı ödemekle yükümlüdür. Ama dikkat: bu yükümlülük, kiracı ile ev sahibi arasında geçerlidir. Yönetim, yasal olarak yine de önce kat malikine — yani ev sahibine — başvurur. Yani kiracı ödememişse, yönetim ev sahibinin kapısını çalar. Ev sahibi kiracıya rücu edebilir; ama yönetimle muhatap olan her zaman kendisidir. Sözleşmede hiç yazılmamışsa: Burada hukuki yorum devreye girer. Uygulamada genel kabul şudur: kullanıma bağlı giderler kiracıya, yapıya bağlı giderler ev sahibine aittir. Asansör bakımı, temizlik, güvenlik = kiracının faydalandığı, kullanıma bağlı giderler → kiracı öder. Çatı tamiri, dış cephe boyası, su deposu yenilenmesi = yapıyla ilgili, olağanüstü giderler → ev sahibi öder. Peki ya ikisi bir arada toplu aidatta mı yansıtılıyor? İşte sorun tam burada başlıyor. Bu ayrım yapılmadan "aidat kiracıya ait" demek, bazı kalemleri haksız biçimde kiracıya yüklemek anlamına gelebilir. Pratik öneri: Sözleşmede şu iki şeyi netleştirin: aidatı kim ödeyecek ve bu aidatın hangi kalemleri kapsadığı. Eğer olağanüstü giderler ilerleyen dönemde ortaya çıkarsa kimin üstleneceği de yazılsın. Senaryo 2: Apartman Dairesi — Yönetim Planı Belirleyici Müstakil apartmanlarda (site yönetimi olmayan binalarda) aidat yönetimi çok daha karışık işler. Yasal olarak yine aynı ilke geçerlidir: kat maliki birincil sorumludur. Ancak uygulamada pek çok apartmanda yazılı bir yönetim planı bile yoktur. Aidatlar "büyük abi" sistemiyle, kimi zaman sözlü anlaşmayla toplanır. Bu ortamda kiracı ve ev sahibi arasındaki sözleşme belirleyici hâle gelir. Dikkat edilmesi gereken nokta: apartman aidatı içinde zaman zaman ortak kullanım alanı borçları, gecikme faizleri veya birikim fonu kalemleri de yer alabilir. Bunlar için kiracının sorumluluğu tartışmalıdır. Kiracı, kendi döneminde oluşmayan borçları ödemek zorunda değildir. Senaryo 3: Sitedeki İşyeri — Ticari Kira, Farklı Denge Konutla aynı kanun çerçevesinde olmakla birlikte, ticari kira ilişkilerinde denge farklı işler. Ticari kira sözleşmeleri genellikle çok daha ayrıntılıdır. Ve işyeri kiralarında aidatın kiracıya yüklenmesi çok daha yaygın ve tartışmasız kabul görmektedir. Nedeni basit: işyeri sahibi o mekânı ticari kazanç elde etmek için kullanıyor. Site veya alışveriş merkezi yönetiminin sunduğu güvenlik, temizlik, bakım hizmetleri doğrudan iş faaliyetine katkı sağlıyor. Dolayısıyla bu giderlerin kullanıcıya ait olması hem taraflarca hem mahkemelerce daha kolay benimseniyor. Yine de sözleşmede açıkça yazmak zorunludur. "Zaten herkesçe biliniyor" denilen şeyler, mahkemede her zaman "herkes" tarafından bilinmiyor. Senaryo 4: Devre Mülk ve Kısa Süreli Kiralamalar Kısa süreli kiralama (günlük, haftalık) yapılan mülklerde aidat genellikle mülk sahibi tarafından karşılanır ve kira fiyatına yansıtılır. Devre mülklerde ise her hak sahibi, kendi dönemine ilişkin giderleri paylaşır. Dönem dışındaki aidatlar devre mülk yönetiminin kendi iç düzenlemesine tabidir. Bu iki kategoride kiracı-aidat ilişkisi farklı işlediğinden, kiralama sözleşmesinde "tüm giderler dahil" ifadesinin ne anlama geldiği net biçimde tanımlanmalıdır. Aidat Ödenmezse Ne Olur? Bu sorunun iki boyutu var. Kiracı ödemezse: Ev sahibi yönetimle muhataptır. Yönetim gecikme faizi uygulayabilir, ortak alanlardan yararlanmayı kısıtlayabilir, icra takibi başlatabilir. Ev sahibi bu zararı kiracıdan talep edebilir; ama önce kendisi ödemek zorunda kalır. Ev sahibi ödemezse: Kiracının kullandığı hizmetler (asansör, güvenlik vb.) aksayabilir. Bu durumda kiracının kira bedelini eksik ödemek ya da sözleşmeden dönmek gibi hakları gündeme gelebilir — elbette hukuki süreç gerektiren bir yoldur. Her iki taraf için de temel kural şudur: aidat ödenmesi takibi ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracıya yüklenmiş olsa bile nihai sorumlu kat malikidir. Sözleşmede Aidat Maddesini Doğru Yazmak Çoğu kira sözleşmesinde aidat maddesi ya çok muğlak ya da hiç yok. Doğru bir aidat maddesi şunları içermelidir: 1. Kim ödeyecek? "Aylık aidat kiracı tarafından ödenecektir" — yeterince net. 2. Hangi kalemleri kapsıyor? "Rutin bakım, temizlik ve güvenlik giderleri" mi, yoksa "tüm site giderleri" mi? Bu fark önemlidir. 3. Olağanüstü giderlerde ne olacak? Büyük onarım, yenileme projeleri için ek aidat tarhiyatı yapıldığında kim ödeyecek? 4. Aidat artışlarında ne olacak? Site yönetimi aidatı artırdığında kiracı yeni miktarı mı ödeyecek, yoksa sözleşmedeki sabit tutar mı geçerli olacak? Bu dört soruya yanıt veren bir madde, ileride çıkacak tartışmaların önünü büyük ölçüde kapatır. Sonuç: Aidatı Kim Öder? "Zaten Belli" Sandığınız Şey, Çoğu Zaman Değil Aidat meselesi, tarafların "bu kadar basit şeyi neden tartışıyoruz" diye düşündüğü ama bir o kadar sık kavgaya yol açan konulardan biridir. Neden? Çünkü "zaten belli" sanılıyor. Oysa hem hukuki hem pratik açıdan "zaten belli" değil — bağlama göre değişiyor, sözleşmeye göre şekilleniyor, kalem kalem farklılaşıyor. Bunu bilen taraf masada güçlüdür. Bilmeyen taraf ise aylarca tartışır, en sonunda ödeyip susarsa da içindeki haksızlık hissi bir sonraki müzakerede kendini gösterir. Sözleşmeyi doğru yazın. Sonra hiç konuşmak zorunda kalmayın. Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Aidat uyuşmazlıklarında bir gayrimenkul danışmanı veya avukattan destek almanızı öneririz.

Fotoğrafçı kapıda. Kamera ekipmanı hazır. 360 derece sanal tur çekimi başlamak üzere. Siz ise henüz o masanın üzerindeki bardağı kaldırmadınız. Şakası bir yana, bu sahne düşündüğünüzden çok daha sık yaşanıyor. Ev sahipleri veya danışmanlar çekimi organize ediyor, randevuyu ayarlıyor; ama "hazırlık" meselesini bir şekilde es geçiyor. Ya da "zaten temiz ev, ne hazırlığı" diye düşünüyor. Oysa 360 tur çekimi, sıradan bir fotoğraf çekiminden çok farklı çalışır. Kamera her yönü, her köşeyi, her detayı kaydeder. Gizlenecek açı yoktur. Sahneyi sonradan kırpma şansınız da. İşte tam bu yüzden 360 tur çekimi öncesi hazırlık, o çekimin kalitesini — ve dolayısıyla evin dijital vitrindeki etkisini — doğrudan belirler. Ve iyi haber şu: doğru yapılırsa, bu hazırlık yalnızca 20 dakika sürer. Neden 360 Tur Bu Kadar Önemli Hâle Geldi? Bir alıcı düşünün. Telefonu elinde, akşam kanepeye uzanmış, "şuradan bir ev bakayım" diyerek ilanları geziniyor. Fotoğraflı ilan duraksatır. 360 tur olan ilana girer; çıkmak istemez. Araştırmalar, sanal tur içeren ilanların fotoğraf-only ilanlara kıyasla çok daha fazla süre geçirilen, çok daha fazla kez paylaşılan ve çok daha hızlı aksiyona dönüşen ilanlar olduğunu ortaya koyuyor. 360 Tur Çekimi Öncesi 20 Dakikalık Hazırlık Alıcı o evin içinde dolaşıyor, alanı hissediyor, mobilya yerleşimini zihninde canlandırıyor. Beğenirse, o eve gerçekten gelmek istiyor. Ama kötü hazırlanmış bir 360 tur bunun tam tersini yapıyor: alıcıyı o evden fikren çıkarıyor. 360 Tur Çekimi Öncesi 20 Dakikalık Hazırlık Planı Bu planı oda oda değil, etki büyüklüğüne göre hazırladık. En fazla fark yaratan adımlar başta. ⏱ 0-5. Dakika: Işığı Ayarlayın 360 tur çekiminde ışık her şeydir. Kamera ışığı kırpamaz, düzeltemez, yumuşatamaz. Yapılacaklar: Tüm perdeler ve stor jaluzi tamamen açılsın. Doğal ışık evin en iyi arkadaşıdır. Her odanın lambası yakılsın — gündüz olsa bile. Özellikle karanlık köşeler ve koridorlar için kritik. Sarı ışık veren ampuller soğuk beyazlarla karışık görünüyorsa, mümkünse eşitleyin. Farklı renk sıcaklıkları 360 turda çok rahatsız edici görünür. TV ve monitörler kapalı olsun. Ekranların yansıması çekimi mahveder. Bu 5 dakika, çekimin yüzde kırkını belirler. ⏱ 5-10. Dakika: Kişisel Eşyaları Kaldırın 360 tur, alıcının o evde kendini hayal etmesini sağlamalıdır. Sizin hayatınızı değil. Kaldırılması gerekenler: Tezgah üstündeki ilaçlar, vitaminler, kişisel bakım ürünleri Buzdolabı kapısındaki magnetsler, notlar, çocuk resimleri Masa üstündeki dağınık kağıtlar, defterleri, telefon şarj kabloları Banyodaki diş fırçaları, şampuanlar, havlular (düzgün katlanmış bir-iki havlu kalabilir) Yatak başucu kitapları, gözlük, su bardağı Çocuk oyuncakları ve dağınık eşyalar Amaç evi "boşaltmak" değil; nötrleştirmek. Alıcı "bu benim evim olabilir" diye bakmalı, "bu başkasının evi" diye değil. ⏱ 10-14. Dakika: Mutfak ve Banyoya Özel Dikkat Bu iki alan 360 turda en uzun incelenen, en çok kararı etkileyen odalardır. Mutfak için: Tezgah üstü neredeyse tamamen boş olmalı. Bir iki dekoratif eşya kalabilir; çay makinesi, ekmek kızartma makinesi, yağ şişeleri dışarı. Bulaşık makinesi ve fırının ön yüzeyleri silinmeli. Evye boş ve temiz görünmeli. İçinde kap kacak bırakılmamalı. Çöp kovası görünmemeli — dolabın içine alın. Banyo için: Tuvalet kapağı kapalı olmalı. (Küçük detay, büyük etki.) Duş kabinin içi görünmemeli; perde kapatılmış ya da kapı örtülü olmalı. Lavabo etrafı tamamen temiz ve kuru olmalı. Ayna lekesiz olmalı — 360 kameranın aynada yansıması zaten çekecek, en azından ayna temiz görünsün. ⏱ 14-17. Dakika: Yatak Odası ve Oturma Odası Yatak odası: Yatak düzgün yapılmış ve düz görünmeli. Atılmış yastıklar, kırışık yorgan çekimi mahveder. Gardırop kapıları kapalı olmalı. Zemin görünür ve temiz olmalı; halı varsa hızlıca elektrikli süpürgeyle geçin. Oturma odası: Yastıklar ve koltuklar düzenlenmiş olmalı. Sehpa üstü sadece bir-iki dekoratif obje ile bırakılmalı. Uzaktan kumandalar, gazeteler, dergiler kaldırılmalı. Evcil hayvan yatağı, mama kabı, tasmalar görünmemeli. ⏱ 17-20. Dakika: Son Tur ve Küçük Dokunuşlar Evin içinde hızlıca bir tur atın. Kameranın göreceği her açıya bakın — kameranın seviyesinden, yani yaklaşık göğüs hizasından. Kontrol edin: Kapılar: kapalı mı olsun, açık mı? Genellikle iç kapılar hafif aralık ya da tam açık, dolap kapıları tam kapalı durması daha iyi görünür. Zemin: çarık, terlik, ayakkabı var mı? Kaldırın. Balkon: varsa hızlıca toparlanmış olmalı. Çamaşır askısı, sigara izmariti, birikmiş eşya — bunların hepsi 360 turda net görünür. Araç: ön bahçe veya otopark görünüyorsa araçlar kenara alınmalı. Evcil hayvanlar: kedi, köpek — çekim sırasında başka bir odada ya da dışarıda olmalı. Son bir bakış: kokusunu da kontrol edin. Varsa hızlıca bir difüzör ya da hafif bir koku spreyi. Tur izleyicisi kokuyu hissetmez ama siz bunu satıcıya ilettiğinizde fark yaratır. Çekimi Mahveden 3 Alışkanlık 1. "Zaten temiz ev" yanılgısı. Günlük temizlik ile "çekim temizliği" farklı standartlardadır. Kameranın gözü, sizin gözünüzden çok daha titizdir. 2. Aşırı dekorasyon. Ev sahibi bazen her yere çiçek, biblo, tablo asar. Az, her zaman çoktan iyidir. 360 turda yoğun dekorasyon mekan algısını bozar, evi küçük gösterir. 3. Hazırlığı fotoğrafçıya bırakmak. Fotoğrafçının işi ışığı, açıyı ve teknik kaliteyi yönetmektir. Sahneyi hazırlamak, evin sahibinin ya da danışmanın sorumluluğudur. Bu iki rol karıştırıldığında ikisi de gereği gibi yapılamaz. Danışmanlara Özel Not Siz bu süreci satıcıya anlatırken şunu söyleyin: "20 dakikada hazırlık yapalım. Sonra çekime geçelim. Bu 20 dakika, ilanınızın kaç kişi tarafından inceleneceğini doğrudan etkiler." Çünkü öyle. Hazırlıklı bir 360 tur, hazırlıksız bir 360 turdan farklı bir ilan değil; neredeyse farklı bir ürün gibi algılanır. Sonuç: 20 Dakika Yatırım, Uzun Süre Etki 360 tur çekimi yapıldıktan sonra değiştirmek zordur. Tekrar çekim zaman alır, maliyet çıkarır, süreci uzatır. Ama 20 dakikalık bir hazırlık, tüm bu olasılıkları ortadan kaldırır. O fotoğrafçı kapıya gelmeden önce bu listeyi çıkarın. Her maddeyi işaretleyin. Sonra kapıyı açın. Çünkü dijital vitrininizdeki ilk izlenim, gerçek kapıyı açmadan çok önce başlar. 360 tur çekimi ve dijital pazarlama hizmetleri için gayrimenkul danışmanınızla iletişime geçin.

Evi beğendiniz. Konumu iyi, fiyatı makul, kat planı tam istediğiniz gibi. Emlakçı kapıyı açtı, içeri girdiniz. Her şey yolunda görünüyor. Ama bir dakika durun. Burun biraz yanıyor mu? Havada tanımlayamadığınız hafif bir koku var mı? Pencerenin alt köşesine dikkatli baktınız mı? Evde nem ve küf , Türkiye'deki konutların büyük bölümünde var olan ama çoğunlukla görülmek istenmeyen bir gerçektir. Satıcı bilir, bazen boyayla örter. Kiracı fark eder, ama "artık alıştım" der. Alıcı ise hiç fark etmez — ta ki taşınana kadar. Oysa nem ve küf; sağlık sorunlarından yapı hasarına, ısıtma maliyetinden mülk değerine kadar pek çok şeyi etkiler. Ve çoğu zaman ilk ziyarette , gözlem yapmasını bilen biri tarafından kolayca tespit edilebilir. İşte o 8 işaret. Evde Nem ve Küf Nasıl Anlaşılır? 8 Hızlı Kontrol 1. Boyada Kabarmalar ve Şişmeler Tavan veya duvardaki boya kabarmış, kabarık ya da balon gibi şişmiş görünüyorsa arkasında büyük olasılıkla nem birikmiş demektir. Bu kabarmaların üzerini elinizle hafifçe bastırın. Süngerimsi bir his veriyorsa ya da bastırdığınızda içinden nem sızdıysa, sorun yüzeyin çok ötesindedir. Boya sadece semptomu gizler; asıl problem duvar içindedir. Dikkat edilmesi gereken alanlar: banyolar, mutfaklar, bodrum katlar ve dış duvara yakın iç yüzeyler. 2. Koyu Lekeler ve Renk Değişimi Gri, siyah, kahverengi ya da yeşilimsi lekeler küfün görsel imzasıdır. Bazen net bir şekilde görünür; bazen ise köşelere, perde arkalarına, mobilya altlarına saklanmış olur. Ziyaret sırasında şu yerleri özellikle kontrol edin: Tavan-duvar birleşim köşeleri Pencerelerin alt çerçeveleri Klima ve havalandırma çıkışlarının etrafı Banyo sifonunun arkası ve lavabo altı dolabı Küçük bir leke bile buzdağının görünen ucu olabilir. 3. Rutubet ve Toprak Kokusu Burnunuz, gözden kaçan şeyleri yakalar. Eve girdiğinizde kapalı, küf kokan, bodrum katı andıran bir hava varsa bu tesadüf değildir. Küf sporları, insan burnunun algılayabileceği düzeyde koku yayar. Bu koku özellikle: Yağmurlu veya nemli havalarda daha belirgindir. Kapalı odalarda, havalandırılmayan alanlarda yoğunlaşır. Halılar, perdeler ve koltuklar kokuyu içine çekmiş olabilir. Satıcı evi ziyaretten önce iyi havalandırmış olabilir ya da oda spreyi kullanmış olabilir. Dolap kapılarını açın, banyo kapısını kapatıp içerde birkaç dakika bekleyin. Koku bir yerde saklanıyorsa, orası söyler. 4. Pencere Camlarında Yoğunlaşma ve Su İzleri Pencere kenarlarında biriken su, cam ile çerçeve arasında oluşan kahverengi izler, pencerenin alt pervazında çürüme belirtileri — bunların tamamı kronik nem sorununun habercisidir. Çift cam sistemleri bu konuda daha iyi performans gösterir; ama yetersiz havalandırması olan bir evde çift cam da yoğunlaşmayı tamamen önleyemez. Kış aylarında bu izler çok daha belirgin olur. Yaz ziyaretinde pencere etrafını elinizle yoklayın; serin ve nemli hissettiriyorsa sorun var demektir. 5. Duvarlarda Tuz Çiçeği (Eflorescence) Bu, çoğu kişinin adını bilmediği ama gördüğünde "ne bu beyazlık" diye sorduğu bir işarettir. Tuz çiçeği; duvar içindeki suyun yüzeye taşıdığı mineral tuzların bıraktığı beyaz, tozumsu izlerdir. Genellikle bodrum katı duvarlarında, dış cepheye bakan iç yüzeylerde ve zemine yakın alanlarda görülür. Tek başına yapısal bir tehlike değildir; ancak nemin uzun süredir duvar içinde dolaştığının açık bir kanıtıdır. Varsa yok sayılmamalıdır. 6. Döşemelerde Şişme, Ayrışma veya Süngerimsi His Ahşap parke ya da laminat zeminde yürürken ayağınızın altında hafif bir batma, yay gibi esneme ya da şişkinlik hissediyorsanız, zemin altında nem birikmiş olabilir. Bu durum özellikle mutfak ve banyolarda, zemin katta ve bodrum üstündeki katlarda dikkat ister. Seramik döşemede ise çatlak veya ayrışmış derzler, alttan gelen nem baskısının işaretidir. Ziyaret sırasında evin her odasında birkaç adım atın. Zeminin sesi ve hissi size çok şey anlatır. 7. Banyoda ve Mutfakta Silikonda Kararma Küvet, duş teknesi veya lavabo etrafındaki silikonun kararması, küf oluşumunun en erken görülen belirtilerinden biridir. "Küçük bir kararma, değiştirilir" diyebilirsiniz — haklısınız, değiştirilebilir. Ama bu kararma yüzeyde değil de fugalar boyunca, duvarın içine doğru ilerliyorsa, sadece silikon değiştirmek sorunu çözmez. Banyoda tavan köşelerine ve duvarların üst kısımlarına da bakın. Küfün favori adresi, sıcak buharın tavan ile buluştuğu köşelerdir. 8. Alerjik Reaksiyon ve Gözlerde Yanma Bu işaret en sezgisel olanı, ama en çok göz ardı edilenidir. Eve girdiğinizde gözleriniz kaşınmaya, burnunuz akmaya ya da boğazınızda hafif bir tahriş hissetmeye başladıysanız bu tesadüf olmayabilir. Küf sporları havaya karışır ve hassas kişilerde çok hızlı reaksiyon yaratır. Özellikle alerjisi olan biri yanınızdaysa, onun tepkisi sizin en güvenilir detektörünüzdür. Peki Ya Her Şey Yeni Görünüyorsa? Dikkatli olun. Taze boya, her şeyi örter. Eğer bir ev son birkaç ay içinde tamamen yeniden boyanmışsa, bu güzel bir yatırım olabilir. Ama aynı zamanda şunların gösterilmek istemediğinin işareti de olabilir: nem lekeleri, küf izleri, tuz çiçeği. Bu nedenle şunları sorun: "Boya ne zaman yapıldı?" "Banyoda ya da mutfakta önceden nem problemi yaşandı mı?" "Bu kat veya yön kış aylarında nasıl ısınıyor?" Satıcının ya da kiracının verdiği yanıtlar kadar, yanıt verirken yüzündeki ifade de size bilgi verir. Profesyonel Destek Ne Zaman Şart? Yukarıdaki işaretlerden ikisi ya da daha fazlası aynı anda görünüyorsa, gözlem yetmez. Bu durumda: Nem ölçüm cihazı  (hygrometer) ile duvar içi nem tespiti yaptırın. Bir yapı uzmanı veya inşaat mühendisi  ile evi gezdirin. Varsa yöneticiden binanın nem ve su yalıtımı geçmişini sorun. Bu adımlar hem size gerçeği gösterir hem de fiyat müzakeresinde güçlü bir koz sağlar. Sonuç: O Ev Sizi Hasta Etmesin Nem ve küf, göz ardı edilen her yıl daha derine işler. Sağlık açısından solunum yolu rahatsızlıkları, alerjiler, astım alevlenmesi; yapı açısından ise ahşap çürümesi, sıva dökülmesi, yalıtım kaybı ve ısıtma maliyeti artışı anlamına gelir. Ev almak veya kiralamak büyük bir karardır. O kararı, burun ucunuzun önündeki işaretleri görmezden gelerek vermeyin. Şimdi o evi tekrar aklınızdan geçirin. Kaç işareti fark etmiştiniz? Ev gezilerinde profesyonel göz için bir gayrimenkul danışmanıyla birlikte hareket etmenizi öneririz.

Her şey yolunda görünüyordu. Fiyat konuşulmuş, el sıkışılmış, tapu randevusu alınmıştı. Alıcı heyecanlı, satıcı rahatlamış, danışman mutluydu. Sonra biri tapu sorgusunu açtı ve ekranda beliren o birkaç satır her şeyi dondurdu. Takyidat. Türkiye'de binlerce gayrimenkul alım satımı tam kapanma noktasında bu kelimeyle tökezler. Kimi bu kaydın ne anlama geldiğini bilmez, kimi "küçük bir şeydir, hallolur" diye geçiştirmeye çalışır. Ama bazı kayıtlar öyle kolay hallolmaz. Bazıları o evi satılamaz hâle getirir; hem de siz farkında olmadan. Takyidatta satışa engel kayıtlar  nelerdir? Tapuya bakarken nelere dikkat etmelisiniz? Sizi mahkemede, icrada ya da koca bir hayal kırıklığının ortasında bırakabilecek 5 kaydı tek tek açıklıyoruz. Takyidat Nedir, Neden Bu Kadar Önemlidir? Takyidat; bir taşınmaz üzerindeki hak, yükümlülük ve kısıtlamaların  tapu kütüğüne işlenmiş hâlidir. Taşınmazın "temiz" olup olmadığını, üzerinde herhangi bir yük bulunup bulunmadığını takyidat sütunu gösterir. Tapu senedine bakmak yetmez. Tapu senedi mülkiyeti gösterir; takyidat ise o mülkiyetin ne kadar özgür olduğunu. Bir mülkü takyidat sorgusu yapmadan satın almak, bir arabayı kaputu açmadan "görünüşü iyi, alıyorum" diyerek almak gibidir. Takyidatta Satışa Engel 5 Kayıt 1. İpotek (Rehin) İpotek, taşınmazın bir borcun güvencesi olarak gösterilmesiyle tapu kütüğüne işlenen kayıttır. Banka kredisi kullananların evlerinde en sık karşılaşılan takyidat türüdür. Peki sorun ne? Ev sahibi krediyi ödemiş ama tapudaki ipoteği kaldırmamış olabilir. Banka ödendi, işlem bitti ama kayıt hâlâ orada duruyor. Bu durumda satış teknik olarak yapılabilir; ancak alıcı ipotekli bir taşınmaz almış olur ve ileride ciddi komplikasyonlarla karşılaşabilir. Daha tehlikeli senaryoya gelince: ipotek miktarı taşınmazın değerini aşıyorsa, satış bedelinin tamamı önce alacaklı bankaya gidebilir. Satıcıda tek kuruş kalmayabilir, alıcının elinde ise sorunlu bir tapu. Kural:  İpotekli mülk satın alınacaksa, ipotek ya satış öncesinde kaldırılmalı ya da satış bedeli doğrudan bankaya ödenerek ipotek fek edilmelidir. 2. Haciz Haciz, borçlu taşınmaz sahibinin alacaklıları tarafından mahkeme kararıyla mülküne el konulmasıdır. Tapu kütüğüne işlenen haciz kaydı, mülkün serbestçe satılamayacağının en güçlü işaretlerinden biridir. Hacizli mülk satılabilir mi? Teknik olarak hayır; icra dairesinin izni olmadan satış yapılamaz. Ancak pratikte şu da oluyor: haciz kaydı sorguda gözden kaçıyor ya da satıcı "küçük bir haciz var, önemsiz" diyerek geçiştiriyor. Alıcı tapuyu aldıktan sonra icra dairesinin bu mülke el koyduğunu öğreniyor. Bu senaryo, Türkiye'de yaşanan gayrimenkul mağduriyetlerinin en trajik örneklerinden birini oluşturuyor. Kural:  Üzerinde haciz olan bir mülke asla imza atmayın. Haciz kaldırılmadan masa başına oturulmamalıdır. 3. Şerh: Satış Vaadi Sözleşmesi Bu kayıt, çok daha az bilindiği için çok daha tehlikeli olabilir. Satış vaadi sözleşmesi; mülk sahibinin ileride evi belirli bir kişiye satacağına dair noter aracılığıyla verdiği sözdür ve tapuya şerh olarak işlenebilir. İşlendiğinde ne olur? Artık o mülk üçüncü bir kişiye satılamaz — ya da satılsa bile yeni alıcı, şerhteki kişinin hakkına karşı savunmasız kalır. Yani siz o evi tapuyla aldınız, sözleşme de imzalandı. Ama tapuda üçüncü bir kişinin satış vaadi şerhi var. O kişi mahkemeye gidiyor ve tapu iptal davası açıyor. Kural:  Tapu sorgusunda satış vaadi şerhi gören alıcı, satıcıdan bu şerhin kaldırılmasını talep etmeden hiçbir adım atmamalıdır. 4. Belediye veya Hazine Şerhi (Kamu Kısıtlaması) Bazı taşınmazlar üzerinde belediyenin, Hazine'nin ya da diğer kamu kurumlarının işlemiş olduğu kısıtlamalar bulunur: Kamulaştırma şerhi:  Devlet o araziyi kamulaştırmak üzere. Yol, okul, hastane geçecek. Siz oraya ev yapacaksınız ya da yatırım yapacaksınız; ama arsa devletin eline geçebilir. Orman sınırı içinde kalma:  Tapu var ama mülk orman arazisi içinde. İnşaat hakkı ya hiç yok ya da ciddi biçimde kısıtlı. İmar kısıtlaması:  Yapılaşmaya kapatılmış bölge, yeşil alan, dere yatağı mesafesi… Bu şerhler mülkü doğrudan "satılamaz" hâle getirmese de değerini sıfıra yaklaştırır ve uzun vadede ciddi hak kayıplarına yol açar. Kural:  Tapuyu değil, tapu + imar durumunu birlikte sorgulayın. Belediyeden imar durumu belgesi alın, sonra karar verin. 5. Tedbir Kararı (Mahkeme Tedbiri) Taşınmaz üzerinde süregelen bir dava varsa mahkeme, davanın sonuçlanmasına kadar mülkün satışını dondurabilir. Buna "ihtiyati tedbir" denir ve tapuya işlenen bu kayıt, satışı fiilen imkânsız kılar. Boşanma davası, miras anlaşmazlığı, ortaklığın giderilmesi, alacak davası… Bunların herhangi biri, evin üzerinde tedbir kararı bulunmasına yol açabilir. Satıcı size "dava var ama bitmek üzere" diyebilir. "Avukatım hallediyor" diyebilir. Belki doğru söylüyordur. Belki de dava yıllarca sürecektir. Kural:  Tedbir kaydı olan mülk için satıcının sözüne değil, mahkeme kararının fiilen kalkmasına güvenin. Tedbir kalkmadan tapu randevusu alınmamalıdır. Takyidat Sorgusu Nasıl Yapılır? Üç yol vardır: 1. E-Devlet üzerinden:  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün e-Devlet entegrasyonu üzerinden taşınmazın temel bilgilerine ulaşılabilir. 2. Tapu Müdürlüğü'nden:  Randevu alarak ya da ALO 181 hattını arayarak sorgu yaptırabilirsiniz. 3. TAKBİS sistemi:  Profesyonel danışmanlar ve avukatlar, Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi üzerinden daha ayrıntılı takyidat sorgusuna erişebilir. Sonuç: Tapu Temiz Mi? Bu Soruyu Sormadan Masa Başına Oturmayın Türkiye'de hâlâ pek çok alıcı, takyidat sorgusunu kendiliğinden yapmıyor. "Danışman halleder", "satıcı güvenilir biri", "noter zaten kontrol eder" gibi varsayımlarla ilerliyor. Oysa noter işlemi sizi takyidattan korumaz. Danışmanınız takyidatı kontrol etmiyorsa, bu danışmanlık değildir. Bir taşınmazın üzerindeki yükler, bazen mülkün kendisinden daha ağır olabilir. Tapuda ne yazıyor, biliyor musunuz? İşte Takyidatta Satışa Engel 5 Kayıt 'ın sonuçları. Tapu sorgulama ve takyidat kontrolü konusunda profesyonel destek için bir gayrimenkul danışmanı veya avukata başvurmanızı öneririz.