İçinde Kiracı Olan Bir Ev Nasıl Satılır? Bilmeniz Gereken Her Şey

Evinizi satmaya karar verdiniz, ancak içinde kiracı var. Pek çok ev sahibi bu noktada ne yapacağını bilemez, süreci yanlış yönetir ve ya hukuki sorunlarla karşılaşır ya da satışı çok uzatır. Oysa doğru adımlarla, içinde kiracı olan bir evi satmak hem yasal hem de pratikte gayet mümkündür.

İstanbul'da yıllardır konut satışı yapan Armağan Kocabaş – RE/MAX Eksen İstanbul Lüks Konut Uzmanı olarak bu soruyla çok sık karşılaşıyorum. Bu yazıda size hem hukuki çerçeveyi hem de süreci sorunsuz yönetmenin pratik yollarını anlatacağım.

Kiracılı Ev Satışında Hukuki Durum Nedir?

Türk hukukunda kiracılı bir evi satmak yasal olarak tamamen mümkündür. Kiracının satışa onay vermesine gerek yoktur. Ancak satış gerçekleştiğinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesini devralmak zorundadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi gereğince, kiralananın satışı halinde kira sözleşmesi yeni malikin halefiyet ilkesi kapsamında devam eder. Yani kiracı, "ev el değiştirdi, ben de çıkıyorum" diyemez; siz de "evi sattım, artık çık" diyemezsiniz.

Yeni malikin tahliye hakkı doğabilmesi için:

• Konutu kendisi veya eşi/çocukları için kullanma zorunluluğu bulunması,

• Tapu devri tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması,

• Bildirimden itibaren 6 ay beklenmesi gerekmektedir.

İçinde Kiracı Olan Bir Ev Nasıl Satılır? Adım Adım Rehber

1. Kiracıyı Bilgilendirin, Karşı Taraf Değil Ortak Yapın

En kritik adım budur. Kiracıya düşmanca bir tutumla yaklaşmak süreci hem zorlaştırır hem de evi potansiyel alıcılara göstermeyi imkânsız kılar. Bunun yerine kiracıyı sürece dahil edin:

• Satışa çıkardığınızı nezaketle bildirin.

• Gösterimler için sabit ve önceden haber verilen zaman dilimleri belirleyin.

• Kiracıya taşınması için maddi destek teklif etmeyi değerlendirin (bu çoğu zaman süreci inanılmaz hızlandırır).

2. Kira Sözleşmesini İnceleyin

Alıcı adayları ve avukatları mutlaka sözleşmeyi inceleyecektir. Önceden şunları netleştirin:

• Sözleşme ne zaman bitiyor?

• Kira bedeli piyasaya uygun mu, çok düşük mü?

• Depozito durumu nedir?

• Sözleşmede erken tahliye koşulu var mı?

Piyasanın çok altında bir kira bedeli, özellikle yatırım amaçlı alıcıları olumsuz etkiler. Buna karşın, sözleşme bitişi yakınsa bu bir avantaja dönüştürülebilir.

3. Doğru Alıcı Profilini Hedefleyin

İçinde kiracı olan bir ev herkese satılamaz; doğru alıcıya satılır. İki temel profil vardır:

Yatırımcı alıcı: Zaten kiracı istiyor. Onun için kira getirisi, kiracının ödeme düzeni ve sözleşme süresi en kritik bilgilerdir. Bu alıcı için hazırlayacağınız sunum notunda kiranın yıllık getirisini hesaplayıp öne çıkarın.

Oturum amaçlı alıcı: Tahliye sürecini ve takvimini net bilmek ister. Yasal süreç, ihtar tarihleri ve tahliye beklentisi konusunda şeffaf olun.

4. Gösterim Sürecini Kiracı ile Koordineli Yönetin

Türk Borçlar Kanunu'nun 319. maddesi uyarınca kiracı, makul aralıklarla ve önceden haber verilmek koşuluyla evi gösterme yükümlülüğü altındadır. Ancak pratikte bunu zorlamamak çok daha sağlıklı sonuç verir.

Kiracıyla şu konularda mutabakata varın:

• Haftada kaç gün ve hangi saatlerde gösterim yapılacak,

• Gösterim öncesinde kaç saat önceden haber verileceği,

• Fotoğraf çekimi için müsait olan zaman.

5. Tapu ve Satış Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Satış sözleşmesinde kiracının varlığına açıkça yer verin. Alıcının kira sözleşmesini, depozito tutarını ve mevcut durumu "gördüm ve kabul ettim" şeklinde yazılı olarak onaylaması, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. Depozito devri de tapu işlemiyle eş zamanlı netleştirilmelidir.

Kiracı Evi Göstermeyi Reddederse Ne Olur?

Bu durum maalesef zaman zaman yaşanır. Kiracının makul olmayan bir şekilde gösterimleri engellemesi halinde, öncelikle ihtarname yoluyla yasal yükümlülüklerini hatırlatın. Tekrar reddedilmesi durumunda sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir; ancak bu yola gitmeden önce uzlaşmaya çalışmak her zaman daha verimlidir.

Sık Yapılan Hatalar

• ❌ Kiracıyı bilgilendirmeden evi portallara listelemek (büyük güven zedeleyici)

• ❌ Alıcıya "kiracıyı kısa sürede çıkarırız" diye söz vermek

• ❌ Kira sözleşmesini alıcıya geç veya eksik iletmek

• ❌ Depozito devrini satış sonrasına bırakmak

• ❌ Kiracıyla yazılı bir mutabakat yapmadan sözlü anlaşmaya güvenmek

Sonuç: Doğru Yönetimle Kiracılı Ev de Satılır

İçinde kiracı olan bir evi satmak, süreci iyi yönettiğinizde sizi yavaşlatan değil, hatta bazı alıcı profilleri için avantaja dönüştürebileceğiniz bir durumdur. Kritik olan hukuku bilmek, kiracıyla iletişimi sağlıklı kurmak ve doğru alıcı profiline ulaşmaktır.

Armağan Kocabaş, İstanbul'da RE/MAX Eksen çatısı altında lüks ve orta-üst segment konut satışlarında uzmanlaşmış bir danışman olarak, kiracılı mülk satışlarını da dahil olmak üzere her türlü karmaşık konut satış sürecinde yanınızda. Ücretsiz danışmanlık için armagankocabas.com adresinden iletişime geçebilirsiniz.