Konut Kredisi Faiz Oranları Kasım 2026: En Düşük %2,87
Kısa cevap: Konut kredisi faiz oranları 3 Kasım 2026 itibarıyla 1.000.000 TL ve 120 ay için aylık %2,87 ile %3,83 arasında; en düşük ilan oranı Kuveyt Türk'te. TCMB'nin 22 Ekim'deki 100 baz puanlık indirimi kredilere kademeli yansıyor. 2.000.000 TL'lik 10 yıllık kredide en düşük ve en yüksek oran arasındaki fark ayda 18.061 TL.
Merkez Bankası 22 Ekim 2026'da politika faizini yüzde 37'den yüzde 36'ya indirdi. Ocak ayından bu yana ilk indirim olunca telefonum da çalmaya başladı: "Krediler ucuzladı mı, şimdi mi almalı, yoksa beklemeli miyim?" Bu yazıda 3 Kasım 2026 itibarıyla bankaların ilan ettiği konut kredisi faiz oranlarını, bu oranların cebinize ne anlama geldiğini ve en düşük faizi almak için neler yapabileceğinizi sade bir dille anlatıyorum.
Kasım 2026 konut kredisi faiz oranları: banka banka tablo
Aşağıdaki oranlar, 3 Kasım 2026 tarihinde kredi karşılaştırma sitelerinde 1.000.000 TL ve 120 ay vade için ilan edilen aylık oranlardır. Oranlar kampanya dışı ilan oranlarıdır; kişiye özel teklif, maaş müşteriliği ve ekspertiz sonucuna göre değişebilir.
Kuveyt Türk: aylık %2,87 — aylık taksit 29.696 TL
Ziraat Bankası ve Ziraat Katılım: aylık %2,89 — aylık taksit 29.879 TL
Vakıf Katılım: aylık %2,94 — aylık taksit 30.337 TL
QNB ve Halkbank: aylık %2,99 — aylık taksit 30.798 TL
TEB: aylık %3,09 — aylık taksit 31.723 TL
Garanti BBVA: aylık %3,13 — aylık taksit 32.095 TL
Akbank: aylık %3,15 — aylık taksit 32.281 TL
Emlak Katılım: aylık %3,39 — aylık taksit 34.532 TL
ING: aylık %3,54 — aylık taksit 35.953 TL
Şekerbank: aylık %3,58 — aylık taksit 36.334 TL
ICBC Turkey: aylık %3,83 — aylık taksit 38.726 TL
Tabloda en düşük ilan oranı aylık %2,87, en yükseği aylık %3,83. Aradaki fark küçük görünür ama 10 yıllık bir krediyi taşıdığınızda hiç de küçük değildir. Katılım bankalarında "faiz" yerine "kâr payı" kullanılır; aylık ödemeyi karşılaştırırken mantık aynıdır.
Faiz indirimi konut kredisine ne zaman yansır?
Politika faizi bankanın kısa vadeli fonlama maliyetini belirler. Konut kredisi ise 5-10 yıllık, uzun vadeli bir üründür. Banka bu krediyi fiyatlarken gelecekteki enflasyonu, uzun vadeli kaynak maliyetini ve teminatı hesaba katar. Bu yüzden 100 baz puanlık bir indirim, konut kredisine ertesi gün birebir yansımaz.
Sahada gördüğüm tablo şu: İlk aşamada bankalar genel tarifeyi değil, belirli müşteri gruplarına ya da anlaşmalı projelere yönelik kampanyaları hareketlendirir. Genel ilan oranlarının oturması birkaç haftayı bulabilir. Bir de şunu unutmayın: Faizler düştüğünde satıcılar fiyatları yukarı çekme eğilimindedir. Bunun nedenlerini faizler düşünce konut fiyatlarının neden hemen arttığını anlattığım yazıda ayrıntılı ele aldım.
Oranlar cebinize nasıl yansıyor? 3 örnek hesap
Aşağıdaki hesaplar masraflar hariç, eşit taksitli (anüite) yönteme göre yapıldı. Konut kredisinde BSMV ve KKDF alınmadığı için taksiti doğrudan aylık oran belirler.
Örnek 1: 2.000.000 TL, 120 ay
Aylık %2,87 ile taksit 59.391 TL, toplam geri ödeme yaklaşık 7,13 milyon TL
Aylık %3,15 ile taksit 64.562 TL, toplam geri ödeme yaklaşık 7,75 milyon TL
Aylık %3,83 ile taksit 77.452 TL, toplam geri ödeme yaklaşık 9,29 milyon TL
En düşük ve en yüksek ilan oranı arasında ayda 18.061 TL, 10 yılda yaklaşık 2,17 milyon TL fark var.
Örnek 2: Faizde 0,10 puanlık pazarlığın değeri
Aynı 2.000.000 TL'lik, 120 ay vadeli krediyi aylık %2,99 yerine %2,89'dan aldığınızı düşünün. Taksit 61.595 TL'den 59.757 TL'ye iner; aylık yaklaşık 1.838 TL, vade boyunca yaklaşık 220 bin TL tasarruf. Bankayla oturup maaş, sigorta ya da otomatik ödeme talimatı karşılığında küçük bir indirim istemek bu yüzden çok değerlidir.
Örnek 3: Vade kısalınca taksit, uzayınca toplam maliyet artar
1.000.000 TL'yi aylık %2,87'den 60 ay vadeyle kullanırsanız taksit 35.133 TL, toplam ödeme yaklaşık 2,11 milyon TL olur. Aynı krediyi 120 aya yayarsanız taksit 29.696 TL'ye düşer ama toplam ödeme yaklaşık 3,56 milyon TL'ye çıkar. Vade seçimi aylık bütçeyle toplam maliyet arasında bir dengedir.
Ne kadar kredi kullanabilirsiniz? Kredi/değer oranı sınırı
Faiz kadar önemli bir konu da bankanın evin değerinin ne kadarını finanse edeceği. BDDK'nın Ocak 2026'daki düzenlemesiyle sıfır ve ikinci el konut ayrımı kaldırıldı; 2010 sonrası yapılmış ve en az C enerji sınıfına sahip konutlar da avantajlı oranlardan yararlanabiliyor. Ekspertiz değeri 5 milyon TL'ye kadar olan konutlarda kredi/değer oranı yüzde 90'a kadar çıkabiliyor; değer yükseldikçe oran düşüyor ve 20 milyon TL üzerindeki konutlarda yüzde 20-40 bandına iniyor. Sizin, eşinizin ya da 18 yaş altı çocuğunuzun üzerinde zaten konut varsa bu oranlar ciddi şekilde düşüyor.
Pratikte şu demek: Üsküdar ya da Kadıköy'de 15 milyon TL'lik bir daire alacaksanız bankanın finanse edeceği tutar sınırlı kalır ve peşinatınızın büyük olması gerekir. Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa kredi tutarı daha da azalır. Bu durumun nedenlerini ekspertizde "krediye uygun değil" sonucunu anlattığım yazıda bulabilirsiniz.
En düşük konut kredisi faizini almak için 6 adım
Önce kendi bankanızla konuşun. Maaşınızın yattığı banka çoğu zaman ilan oranının altına iner.
En az üç bankadan yazılı teklif alın. Aynı tutar ve vadeyle karşılaştırın; sadece faize değil, toplam geri ödemeye bakın.
Masrafları sorun. Kredi tahsis ücreti kredi tutarının binde 5'ini geçemez; ekspertiz, ipotek tesis, DASK ve hayat sigortası da toplam maliyete eklenir.
Kredi notunuzu temiz tutun. Başvurudan önceki aylarda gecikmeli ödeme ve yeni kredi kartı başvurusu yapmayın.
Ön onayı ev bakmadan alın. Bütçenizi netleştirir, pazarlıkta elinizi güçlendirir. Süreci konut kredisi ön onay rehberimde adım adım anlattım.
Faiz türünü bilinçli seçin. Sabit faiz taksiti korur; değişken faiz indirim döneminde avantaj sağlayabilir ama risk taşır. Karşılaştırma için değişken ve sabit faiz yazıma göz atabilirsiniz.
Başvuru aşamasında yapılan küçük hatalar teklifi bir anda kötüleştirebilir; en sık gördüklerimi konut kredisi çekerken yapılmaması gereken 5 hata yazısında topladım.
Şimdi mi almalı, beklemeli mi?
Net cevabım şu: Doğru evi bulduysanız sadece faiz indirimini bekleyerek kararı ertelemeyin. Merkez Bankası bundan sonraki adımları toplantı bazında ve temkinli atacağını söylüyor. Faizler kademeli inse bile talep canlandıkça fiyatlar ve pazarlık payı da değişir. Bugün makul bir oranla kredi kullanıp ileride faizler belirgin düşerse, yeniden yapılandırmayı (kredi transferini) masrafıyla birlikte hesaplayarak değerlendirebilirsiniz. Asıl belirleyici olan, taksitin bütçenize rahat sığması ve evin doğru fiyattan alınmasıdır.
Sıkça sorulan sorular
Kasım 2026'da en düşük konut kredisi faizi hangi bankada?
3 Kasım 2026 itibarıyla 1.000.000 TL ve 120 ay için ilan edilen en düşük oran aylık %2,87 ile Kuveyt Türk'te. Ziraat Bankası ve Ziraat Katılım aylık %2,89 ile onu izliyor. Kişiye özel teklifler bu oranların altında ya da üstünde olabilir.
Politika faizi düştü, mevcut kredimin taksiti azalır mı?
Sabit faizli bir kredi kullanıyorsanız taksitiniz değişmez. Faizler belirgin şekilde düşerse kredinizi yeniden yapılandırmayı düşünebilirsiniz; erken kapama ve yeni kredi masraflarını hesaba katarak karar verin.
Konut kredisinde BSMV ve KKDF var mı?
Hayır. Konut kredilerinde BSMV ve KKDF alınmaz. Bu yüzden ilan edilen aylık oran, taksiti doğrudan belirler. Masraflar (tahsis, ekspertiz, sigorta, ipotek) ayrıca ödenir.
İkinci el eve de aynı oranda kredi çıkar mı?
Ocak 2026 düzenlemesiyle kredi/değer oranında sıfır ve ikinci el konut ayrımı kaldırıldı. Faiz oranı ise bankanın teklifine, ekspertiz değerine ve kredi notunuza göre belirlenir.
Armağan Kocabaş — İstanbul lüks konut uzmanı, RE/MAX Eksen
2020'den beri gayrimenkul danışmanıyım. Kredili alım planlıyorsanız bütçenize uygun evi ve doğru fiyatı birlikte netleştirelim. Üsküdar, Ümraniye, Çekmeköy ve Kadıköy hattındaki mülklerinizle ilgileniyoruz.
Sektöre dair deneyimlerimi iki kitapta topladım: Soğuk Aramadan Sıcak Satışa: FSBO'nun Gücü ve Yeni Danışman El Kitabı.
İletişim: 0507 917 33 58 / armagan@remaxeksen.com
Yorumlar