Kasım 2026 Kira Artış Oranı %31,23: 5 Örnekle Hesap
Kısa cevap: Kasım 2026 kira artış oranı %31,23 oldu; kasımda yenilenen konut ve işyeri kiralarında artış bu oranı geçemez. Örneğin 20.000 TL kira en fazla 26.246 TL'ye çıkar. Oran, TÜİK'in 3 Kasım 2026'da açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE değişimidir.
TÜİK, Ekim 2026 enflasyon verilerini 3 Kasım 2026'da açıkladı. Buna göre kasım 2026 kira artış oranı %31,23 oldu. Kasım ayında yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde ev sahibinin talep edebileceği en yüksek artış bu orandır. Aşağıda oranın nereden geldiğini, kime uygulandığını ve 5 farklı kira tutarı için yeni kiranın ne olacağını tek tek hesapladım.
Kasım 2026 kira artış oranı neden %31,23?
Kira artışında esas alınan rakam, aylık ya da yıllık enflasyon değil; TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişimidir. TÜİK'in Ekim 2026 bültenine göre:
Aylık TÜFE: %2,58
Yıllık TÜFE: %29,77
12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişimi: %31,23
Kira artışında yalnızca son satır geçerlidir. Bu rakamın neden seçildiğini ve nasıl hesaplandığını TÜFE 12 aylık ortalamanın kira artışındaki rolünü anlattığım yazıda ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.
Hangi sözleşmelere uygulanır?
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artış, bir önceki kira yılındaki 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Konutlarda uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdiği için bugün konut ve çatılı işyeri kiralarında aynı üst sınır geçerlidir.
Kira yılı Kasım 2026'da yenilenen konut sözleşmeleri
Kira yılı Kasım 2026'da yenilenen dükkan, ofis ve diğer çatılı işyeri sözleşmeleri
Sözleşmede "TÜFE oranında artış" ya da "yasal sınır kadar artış" yazan kiralar
Sözleşmede daha düşük bir oran yazıyorsa o oran uygulanır. %31,23 bir tavandır; taraflar daha az artışta anlaşabilir, daha fazlasında anlaşamaz. Sözleşmenizdeki artış maddesinin doğru yazılıp yazılmadığını kontrol etmek için kira sözleşmesinde artış maddesi örnek metnine göz atabilirsiniz.
Yeni kira nasıl hesaplanır? (Formül)
Formül tek satırdır:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + 0,3123)
Yani mevcut kiranızı 1,3123 ile çarpmanız yeterli. Sonucu TL'ye yuvarlayın. Farklı senaryolar ve 10 gerçek örnek için 2026 kira artışı hesaplama rehberime bakabilirsiniz.
5 örnekle Kasım 2026 kira artışı
Kasım 2026'da kira yılı dolan bir sözleşmede, %31,23 üst sınır uygulandığında yeni kira şöyle olur:
10.000 TL kira → 13.123 TL (artış: 3.123 TL)
15.000 TL kira → 19.685 TL (artış: 4.685 TL)
20.000 TL kira → 26.246 TL (artış: 6.246 TL)
25.000 TL kira → 32.808 TL (artış: 7.808 TL)
30.000 TL kira → 39.369 TL (artış: 9.369 TL)
Üsküdar, Kadıköy ve Ümraniye'deki pek çok 2+1 ve 3+1 dairede kiralar bu aralığın üst bandında. Lüks segmentte kira 60.000 TL ise yeni tutar 78.738 TL olur; yani tavan oran yüksek kiralarda TL bazında ciddi bir fark yaratır.
Ekim ayına göre ne değişti?
Ekim 2026'da kira artış oranı %31,49 idi. Kasım'da oran %31,23'e geriledi; fark 0,26 puan. 20.000 TL'lik bir kirada bu, ekim ayında yenilenen sözleşmeye göre yaklaşık 52 TL daha düşük bir artış demek. Oran aylardır yavaş yavaş geriliyor ama hâlâ %30'un üzerinde; bu yüzden kira bütçesini yaparken ortalama %31 civarında bir artışı hesaba katmak gerçekçi.
Kiracılar için 3 pratik öneri
Sözleşme tarihinizi kontrol edin. Artış, sözleşmenin başladığı ay değil, kira yılının yenilendiği ay esas alınarak yapılır. Kira yılınız kasımda doluyorsa %31,23 sizin için geçerlidir.
Tavanın üzerindeki talebe "hayır" diyebilirsiniz. Ev sahibi %31,23'ün üzerinde artış istiyorsa, yasal sınırı yazılı olarak hatırlatın; fazla ödeme yaparsanız geri isteme hakkınız doğabilir.
Ödemeyi banka üzerinden, açıklamalı yapın. "Kasım 2026 kirası" gibi açıklamalarla yapılan havale, ileride çıkabilecek bir anlaşmazlıkta en güçlü delilinizdir.
Ev sahipleri için 3 pratik öneri
Artışı yazılı olarak bildirin. Kira yılı dolmadan, yeni tutarı ve hesaplama yöntemini içeren bir bildirim gönderin.
5 yılı dolduran sözleşmelere dikkat edin. 5 yılı aşan kira ilişkilerinde yeni kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir. Bu süreç için kira tespit davası ve 5 yıl kuralı yazısını okuyabilirsiniz.
Piyasa kirasıyla kıyaslayın. Tavan oranı uygulamak her zaman en doğru karar değildir; iyi bir kiracıyı tutmak, boş geçen bir ayın maliyetinden çoğu zaman daha kârlıdır.
Yazılı bildirim neden önemli?
Kira artışında en sık yaşanan anlaşmazlık, artışın kiracıya hiç ya da usulüne uygun bildirilmemesinden çıkar. Bildirimin hangi kanalla yapılması gerektiğini, WhatsApp mesajının ya da e-postanın delil değeri olup olmadığını kira artışında yazılı bildirim rehberimde anlattım. Sözleşmeniz e-Devlet üzerinden yapıldıysa, e-Devlet kira sözleşmesi adımlarını da inceleyebilirsiniz.
Tavan oran ile piyasa kirası arasındaki fark
Sahada en çok sorulan soru şu: "Yasal artışı yaptım ama kiram yine de çevredeki ilanların altında kaldı, ne yapabilirim?" Yasal üst sınır, mevcut sözleşmeyi korumak için konmuş bir sınırdır; piyasa kirasıyla aynı şey değildir. Yeni bir kiracıyla sözleşme yaparken kira bedelini taraflar serbestçe belirler; mevcut kiracıda ise yenilenen her dönemde 12 aylık TÜFE ortalaması bir tavan olarak kalır.
Bu yüzden ev sahiplerine önerim, kira kararını yalnızca orana bakarak değil, kiracının ödeme düzeni, evin bakım durumu ve olası boş kalma süresiyle birlikte vermeleridir. Kiracılara önerim ise artış tutarını erkenden hesaplayıp bütçeye eklemeleri ve ev sahibiyle konuşmayı kira yılı dolmadan başlatmalarıdır. İki taraf da hesabı önceden yaptığında anlaşmazlıkların çoğu daha başlamadan çözülüyor.
Sıkça sorulan sorular
Kasım 2026 kira artış oranı kaç?
TÜİK'in 3 Kasım 2026'da açıkladığı verilere göre 12 aylık ortalama TÜFE değişimi %31,23'tür. Kasım 2026'da yenilenen konut ve işyeri kiralarında üst sınır budur.
İşyeri kiraları için farklı bir oran var mı?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında aynı üst sınır, yani %31,23 geçerlidir.
Ev sahibi %31,23'ten fazla zam isteyebilir mi?
Yenilenen kira döneminde, 12 aylık TÜFE ortalamasını aşan artış talebi hukuken geçerli değildir. Ancak 5 yılı dolduran sözleşmelerde kira bedeli mahkeme tarafından yeniden belirlenebilir.
Sözleşmede daha düşük oran yazıyorsa ne olur?
Sözleşmedeki oran yasal sınırın altındaysa sözleşmedeki oran uygulanır.
Yeni kira hangi aydan itibaren ödenir?
Kira yılının yenilendiği aydan itibaren. Kira yılınız 15 Kasım'da doluyorsa, artışlı kira o tarihten sonraki ilk ödemeyle başlar.
Armağan Kocabaş — İstanbul lüks konut uzmanı, RE/MAX Eksen
Kiranızı birlikte hesaplayalım; sözleşmenize özel yeni tutarı WhatsApp'tan yazın. Üsküdar, Ümraniye, Çekmeköy ve Kadıköy hattındaki mülklerinizle ilgileniyoruz.
2020'den beri gayrimenkul danışmanlığı yapıyor ve yeni danışmanlara mentorluk veriyorum. Kitaplarım: "Soğuk Aramadan Sıcak Satışa: FSBO'nun Gücü" ve "Yeni Danışman El Kitabı".
İletişim: 0507 917 33 58 · armagan@remaxeksen.com · Instagram: @rmx.armagankocabas
Yorumlar