Emlakçı Komisyonu 2026: Satışta %4, Kirada 1 Aylık Kira
Ev satarken ya da kiralarken masaya gelen ilk sorulardan biri hep aynıdır: "Emlakçı komisyonu ne kadar, kim öder?" 2020'den beri RE/MAX Eksen bünyesinde Üsküdar, Kadıköy, Ümraniye ve Çekmeköy'de konut, Türkiye genelinde de arsa ve arazi işlemlerinde danışmanlık yapıyorum. Gördüğüm şu: Komisyonla ilgili anlaşmazlıkların neredeyse tamamı, kuralın bilinmemesinden değil, en baştan yazılı olarak konuşulmamasından çıkıyor.
Bu yazıda emlakçı komisyonunun 2026'daki yasal sınırlarını, satışta ve kirada nasıl hesaplandığını, kimin ne kadar ödediğini ve sözleşme imzalamadan önce nelere dikkat etmeniz gerektiğini örneklerle anlatıyorum.
Emlakçı Komisyonu 2026'da Hangi Kurala Bağlı?
Emlakçı komisyonu, mevzuattaki adıyla "hizmet bedeli", Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'inin 20. maddesiyle düzenlenir. 2026 içinde yönetmelikte yapılan değişiklikler (güvenli ödeme sistemi ve yetki belgesi işlemleri gibi) hizmet bedeli oranlarına dokunmadı. Yani bugün geçerli tavanlar şunlar:
Alım satımda: Hizmet bedeli, KDV hariç satış bedelinin %4'ünden fazla olamaz.
Kiralamada: Hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kira bedelinden fazla olamaz.
KDV: Bu tutarlara ayrıca %20 KDV eklenir.
Burada önemli bir ayrıntı var: %4, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınabilecek bir oran değil, işlemin toplamı için konmuş bir tavandır. Yönetmelik, aksi kararlaştırılmadıkça bedelin taraflar arasında eşit paylaşılacağını söyler. Piyasadaki "alıcıdan %2, satıcıdan %2" alışkanlığı buradan gelir.
Yazılı Yetkilendirme Sözleşmesi Şart
Yönetmeliğin 15. maddesine göre emlak hizmetleri, iş sahibi ile işletme arasında yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilir. Sözleşme en az iki nüsha düzenlenir ve süresi, taşınmaz bilgileri ile hizmet bedeli açıkça yazılır. Yetki sözleşmesinin neden önemli olduğunu Gayrimenkulde Yetki Sözleşmesi Nedir? yazımda ayrıntılı anlattım.
Satışta Emlakçı Komisyonu Nasıl Hesaplanır?
Formül basit:
Satış bedelini %2 ile çarpın (bir tarafın payı).
Çıkan tutara %20 KDV ekleyin.
İki tarafın toplamı, işlemin toplam hizmet bedelidir.
Örnek Hesaplar
10.000.000 TL'lik daire:
Alıcı payı: 200.000 TL + 40.000 TL KDV = 240.000 TL
Satıcı payı: 200.000 TL + 40.000 TL KDV = 240.000 TL
Toplam: 480.000 TL (satış bedelinin %4,8'i)
15.000.000 TL'lik Üsküdar'da bir daire:
Taraf başına: 300.000 TL + 60.000 TL KDV = 360.000 TL
Toplam: 720.000 TL
Bu rakamlar yasal üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir oran üzerinde anlaşabilir; tavanın üstüne ise çıkılamaz.
Komisyon Hangi Bedel Üzerinden Alınır?
Hizmet bedeli, tarafların gerçekte anlaştığı satış bedeli üzerinden hesaplanır. Tapuda bedelin düşük gösterilmesi hem vergi açısından risklidir hem de komisyon hesabını değiştirmez. Satışın toplam maliyetini planlarken tapu harcı, döner sermaye ve olası vergileri de hesaba katmanızı öneririm; bunların listesini Ev Alırken ve Taşınırken Gizli Maliyetler Listesi yazımda bulabilirsiniz.
Kirada Emlakçı Komisyonu Ne Kadar?
Kiralamada üst sınır bir aylık kira + KDV'dir. Örneğin aylık kirası 40.000 TL olan bir dairede:
Hizmet bedeli: 40.000 TL
KDV (%20): 8.000 TL
Toplam: 48.000 TL
Yönetmelikteki eşit paylaşım kuralı kirada da geçerlidir; bu durumda kiracı ve ev sahibi 24.000'er TL öder. Uygulamada ise bedelin tamamının kiracı tarafından ödendiği sık görülür. Hangisi geçerli olacaksa yetkilendirme sözleşmesinde açıkça yazmalıdır. Kira sözleşmesi uzatıldığında ya da kira artışı yapıldığında yeniden komisyon doğmaz; komisyon, aracılık hizmeti verilen kiralama için bir kez alınır.
Kim Öder, Ne Zaman Hak Kazanılır?
Paylaşım Sözleşmeyle Değiştirilebilir
Eşit paylaşım bir varsayımdır, zorunluluk değildir. Örneğin satıcı, alıcıya "komisyonsuz" bir teklif sunmak için bedelin tamamını üstlenebilir ya da tersi kararlaştırılabilir. Önemli olan, bunun yazılı olması ve toplamın %4 + KDV'yi aşmamasıdır.
Aynı Ev İçin İki Kez Komisyon Alınmaz
Bir işletme aynı taşınmaz için alıcıyla ve satıcıyla ayrı ayrı sözleşme yapmış olsa bile, yönetmelik yalnızca bir hizmet bedeli alınabileceğini söyler. Alım satıma eşlik eden ek hizmetler (ilan, gösterim, evrak takibi gibi) için de ayrı bedel istenemez.
Hak Kazanma Anı
İşletme, sözleşme konusu hizmeti verdiğinde bedele hak kazanır. Uygulamada bu an genellikle tapuda devrin yapıldığı ya da kira sözleşmesinin imzalandığı gündür. Kapora verdikten sonra vazgeçme gibi durumlarda ne olacağı, sözleşmedeki cezai şart maddesine bağlıdır; bu yüzden imzadan önce o maddeyi mutlaka okuyun.
Arsa ve Arazi Satışında Komisyon Farklı mı?
Hayır. Yönetmelikteki %4 tavanı konut, işyeri, arsa ya da tarla ayrımı yapmaz; tüm taşınmaz alım satımları için geçerlidir. Ancak arsa işlemlerinde danışmanın iş yükü genellikle daha fazladır: imar durumu, plan notları, parselasyon, hisse yapısı ve varsa şufa hakkı tek tek incelenir. Bu nedenle arsa satışlarında hizmet kapsamını sözleşmede daha ayrıntılı yazmanızı öneririm. Türkiye genelinde arsa ve arazi danışmanlığı verirken en çok dikkat ettiğim konu, alıcı ile satıcının hangi belgelerin kim tarafından ve hangi tarihe kadar hazırlanacağını baştan bilmesidir.
Kat Karşılığı İşlemlerde Durum
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde bedel, nakit bir satış fiyatı olmadığı için hizmet bedelinin neye göre hesaplanacağı (arsa değeri mi, teslim edilecek bağımsız bölümlerin değeri mi) yetkilendirme sözleşmesinde açıkça belirlenmelidir. Belirsiz bırakılan bu madde, proje bittiğinde en çok tartışılan konu olur.
Emlakçı Komisyonunda Sık Yapılan 5 Hata
Sözlü anlaşmaya güvenmek. Oran ve paylaşım yazılı değilse, satış günü tartışma çıkması kaçınılmazdır.
KDV'yi unutmak. %2 olarak konuşulan bedel, faturada %2,4'e karşılık gelir.
Tavanı aşan talepleri kabul etmek. %4 + KDV'nin üstündeki talepler yönetmeliğe aykırıdır.
Yetki belgesini kontrol etmemek. Çalıştığınız işletmenin Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi'nde yetki belgesi olmalıdır.
Komisyondan kaçmak için sahibinden satışı "bedava" sanmak. Fiyatlama hataları, uzayan satış süresi ve hukuki riskler çoğu zaman komisyondan pahalıya gelir. Bu hesabı Sahibinden Satışın Gizli Maliyetleri yazımda rakamlarla yaptım.
Komisyonun Karşılığında Ne Almalısınız?
İyi bir danışman için komisyon, bir "aracılık bahşişi" değil, ölçülebilir bir hizmetin bedelidir. Satıcıysanız doğru fiyatlama, profesyonel fotoğraf ve ilan yönetimi, alıcı filtreleme, takyidat ve imar kontrolü, pazarlık yönetimi ve tapu gününe kadar evrak takibini beklemeye hakkınız var. Alıcıysanız da tapu kaydının, iskanın, ipotek ve şerhlerin kontrol edilmesini ve pazarlıkta sizin tarafınızda durulmasını beklemelisiniz. Komisyonu konuşurken "Bu bedelin karşılığında tam olarak ne yapacaksınız?" diye sormaktan çekinmeyin.
Sıkça Sorulan Sorular
Emlakçı komisyonu 2026'da yüzde kaç?
Satışta toplam en fazla satış bedelinin %4'ü + KDV'dir; aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı bunu eşit (%2 + KDV) paylaşır. Kirada en fazla bir aylık kira + KDV'dir.
Emlakçı komisyonuna KDV eklenir mi?
Evet. Yönetmelikteki oranlar KDV hariçtir; hizmet bedeline %20 KDV eklenir ve fatura kesilir.
Sözleşme imzalamadan emlakçıya komisyon ödenir mi?
Yönetmelik, hizmetlerin yazılı yetkilendirme sözleşmesine dayanılarak verilmesini şart koşar. Yazılı sözleşme olmadan oran, paylaşım ve hak kazanma konusunda çıkacak anlaşmazlıkta elinizde dayanak olmaz; bu yüzden imzasız çalışmayın.
Kira sözleşmesi yenilenince yeniden komisyon ödenir mi?
Hayır. Komisyon, aracılık edilen kiralama işlemi için bir kez alınır; aynı taraflar arasında sözleşmenin uzaması veya kira artışı yeni bir hizmet bedeli doğurmaz.
Komisyon oranı pazarlık edilebilir mi?
Evet. Yönetmelik yalnızca üst sınırı belirler. Taraflar daha düşük bir oran ya da farklı bir paylaşım üzerinde yazılı olarak anlaşabilir.
Son Söz
Emlakçı komisyonu kuralları net: satışta toplam %4 + KDV, kirada bir aylık kira + KDV ve her şeyin yazılı olması. Gerisi, karşınızdaki danışmanın bu bedelin karşılığını ne kadar iyi verdiğine bağlı.
Satış ve danışmanlık süreçlerine dair deneyimlerimi iki kitabımda da paylaştım: "Soğuk Aramadan Sıcak Satışa: FSBO'nun Gücü" ve "Yeni Danışman El Kitabı". Üsküdar, Ümraniye, Çekmeköy ve Kadıköy hattındaki mülklerinizle ilgileniyoruz. Evinizi satmayı ya da kiralamayı düşünüyorsanız, komisyon dahil tüm maliyetleri baştan şeffafça konuşalım.
Armağan Kocabaş — RE/MAX Eksen Telefon: 0507 917 33 58 E-posta: armagan@remaxeksen.com
Yorumlar