Gayrimenkul Bülteni 6 Kasım 2026: Faiz %41,49'da Yatay
Kısa cevap: Gayrimenkul bülteni 2–6 Kasım 2026'nın özeti: Konut kredisi faizi yıllık %41,49 ile iki haftadır yatay, konut kredisi stoku 852,5 milyar TL. Anayasa Mahkemesi hisseli tapuda önalım bedelini rayiç değere bağlayan kuralı iptal etti (yürürlük 6 Ağustos 2027); Kasım kira artış üst sınırı %31,23.
Bu hafta gayrimenkul piyasasında üç gelişme öne çıktı. Konut kredisi faizi yerinde saydı, Anayasa Mahkemesi hisseli tapular için önemli bir kararı Resmî Gazete'de yayımlattı, kira yenilemelerinde Kasım ayının yasal üst sınırı da belli oldu. Ben Armağan Kocabaş; 2020'den beri İstanbul'da gayrimenkul danışmanlığı yapıyorum. Her cuma, haftanın verilerini alıcı, satıcı ve mülk sahibinin gözünden tek yazıda topluyorum. Bu gayrimenkul bülteni 2–6 Kasım 2026 haftasını kapsıyor.
Gayrimenkul bülteni: konut kredisi faizi %41,49'da yatay
Bizim Menkul Değerler'in (BMD) haftalık faiz raporuna göre TL konut kredisinin ağırlıklı ortalama yıllık faizi 23 Ekim haftasında 1 baz puan gerileyerek %41,49 oldu. 30 Ekim haftasına ait veride de oran değişmedi. Kısacası iki haftadır yön yok.
Aynı dönemde ticari kredi faizi 190 baz puan, ihtiyaç kredisi faizi 153 baz puan düştü. Konut kredisi ise bu gevşemeye eşlik etmedi. Bankaların vitrindeki aylık oranlar da çok değişmedi: 26–30 Ekim haftasında 2 milyon TL'lik konut kredisinde en düşük aylık oran %2,87 seviyesindeydi. Banka banka güncel tabloyu Kasım 2026 konut kredisi faiz oranları yazımda bulabilirsiniz.
BDDK verisi: konut kredisi stoku 852,5 milyar TL
BDDK'nın haftalık bültenine göre 30 Ekim itibarıyla konut kredisi stoku 852,5 milyar TL oldu. Bankacılık sektörünün toplam kredi hacmi aynı hafta 224,2 milyar TL artarak 29,78 trilyon TL'ye ulaştı. Konut kredileri, toplam tüketici kredilerinin yaklaşık dörtte birini oluşturuyor.
Bu tablo bana şunu söylüyor: Kredi musluğu kapalı değil, ama konut kredisi diğer kredi türlerine göre daha temkinli ilerliyor. Faiz indirimlerinin konut fiyatına nasıl yansıdığını merak ediyorsanız kredi faizleri düşünce konut fiyatları neden hemen artar yazıma göz atabilirsiniz.
Haftanın 3 önemli gayrimenkul gelişmesi
1. AYM, hisseli tapuda önalım bedelinde rayiç değer kuralını iptal etti
Anayasa Mahkemesi'nin 16 Temmuz 2026 tarihli kararı 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Mahkeme, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesine eklenen ve önalım (şufa) davalarında ödenecek bedelin tapudaki satış bedeli yerine rayiç değere göre belirlenmesini öngören fıkrayı ve bu kuralı açılmış davalara uygulayan geçiş hükmünü Anayasa'ya aykırı buldu.
Gerekçe kısaca şu: Rayiç bedel gerçek satış koşullarından sapabiliyor. Bu da alıcı ya da önalım hakkını kullanan hissedar için öngörülemez bir bedel ortaya çıkarabiliyor. Hukuki boşluk oluşmaması için iptal kararı 9 ay sonra, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Bu sürede Meclis'in yeni bir düzenleme yapması bekleniyor.
Önemli not: Önalım hakkının kendisi ve kullanım süreleri değişmiyor. Devam eden davalardaki bedeller kendiliğinden değişmiyor, kesinleşmiş kararlar da geçersiz olmuyor. Hisseli mülkün satış süreci hakkında temel bilgiler için hisseli tapu satışı rehberi yazıma bakabilirsiniz.
2. Kasım 2026 kira artış oranı %31,23 oldu
TÜİK, 3 Kasım'da Ekim ayı enflasyon verisini açıkladı. Buna göre 12 aylık ortalama TÜFE değişimi %31,23 oldu. Kasım ayında yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde yasal üst sınır bu oran. Örnek hesapları Kasım 2026 kira artış oranı yazımda tek tek gösterdim.
3. Emlak Konut'un 5. Levent ihalesinde 2. oturum 6 Kasım'da
Emlak Konut GYO'nun İstanbul Eyüpsultan 5. Levent arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı ihalesinin 2. oturumu, şirketin KAP'a bildirdiği takvime göre 6 Kasım saat 15.00'te yapılacaktı. Yaklaşık 18.575 m² konut alanlı arsa için ilk oturuma 6 teklif verilmişti. İhale sonucu bu yazının hazırlandığı saatte henüz açıklanmamıştı. Sonucu gelecek haftanın bülteninde paylaşacağım.
Alıcı ve satıcı için bu hafta ne anlama geliyor?
Veriler tek başına bir şey söylemez; önemli olan sizin planınıza ne kattığıdır. Saha gözlemlerimden yola çıkarak şöyle özetleyebilirim:
Alıcılar için:
Faizde yön yokken kredili alımda acele etmek yerine hazırlığa odaklanın: peşinatı güçlendirin, bankalardan ön onay alın.
Ön onay elinizdeyken pazarlık masasına daha güçlü oturursunuz.
Hisseli bir taşınmaz alıyorsanız, diğer hissedarların önalım hakkını ve olası bedel tartışmasını imzadan önce mutlaka değerlendirin.
Satıcılar için:
Hisseli mülk satıyorsanız önalım riskini alıcıyla baştan konuşun. Yeni düzenleme gelene kadar bedel konusunda belirsizlik sürebilir.
1 Aralık 2026'dan itibaren tapuda ödemeler için Güvenli Ödeme Sistemi zorunlu hâle geliyor. Süreci tapuda güvenli ödeme sistemi yazımda anlattım.
Mülk sahipleri ve kiracılar için:
Kasımda yenilenen sözleşmelerde artış hesabını %31,23 ile yapın; tarafların bunun altında anlaşması mümkün.
Emlak vergisinin 2. taksidi için son gün 30 Kasım.
Önümüzdeki hafta neyi izleyeceğim?
Bir sonraki bültende özellikle şu başlıkları takip edeceğim:
Haftalık konut kredisi faizinin yatay seyrini bozup bozmayacağı; özellikle ticari ve ihtiyaç kredisindeki düşüşün konut kredisine geçip geçmeyeceği.
Emlak Konut'un 5. Levent ihalesinin sonucu ve ortaya çıkan gelir paylaşımı oranı.
TÜİK'in ay ortasında açıklaması beklenen Ekim ayı konut satış istatistikleri. Bu veriyi ayrıca ayrıntılı bir yazıyla değerlendireceğim.
1 Aralık'ta zorunlu hâle gelecek Güvenli Ödeme Sistemi öncesinde bankaların ve tapu müdürlüklerinin hazırlığı.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi faizi bu hafta düştü mü?
Hayır. BMD'nin haftalık raporuna göre TL konut kredisi faizi yıllık %41,49 ile bir önceki haftaya göre değişmedi; bir önceki hafta yalnızca 1 baz puan gerilemişti.
AYM'nin önalım kararı hemen yürürlüğe girdi mi?
Hayır. Karar 6 Kasım 2026'da Resmî Gazete'de yayımlandı ama iptal 9 ay sonra, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Bu sürede yasal düzenleme yapılması bekleniyor.
Kasım 2026'da kiraya en fazla ne kadar zam yapılabilir?
Kasım ayında yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde yasal üst sınır %31,23'tür. Örneğin 20.000 TL'lik kira en fazla 26.246 TL olabilir.
Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır; hukuki ya da finansal tavsiye değildir. Rakamlar BMD, BDDK, TÜİK ve Resmî Gazete'de yayımlanan verilere dayanır. Kendi durumunuz için bir uzmana danışın.
Armağan Kocabaş — İstanbul lüks konut uzmanı, RE/MAX Eksen
Faiz, kira ya da hisseli tapu gündeminin sizin mülkünüze etkisini birlikte değerlendirelim. Üsküdar, Ümraniye, Çekmeköy ve Kadıköy hattındaki mülklerinizle ilgileniyoruz.
Gayrimenkul alım-satım sürecini daha derinden öğrenmek isteyenler için kitaplarım: Soğuk Aramadan Sıcak Satışa: FSBO'nun Gücü ve Yeni Danışman El Kitabı.
İletişim: 0507 917 33 58 / armagan@remaxeksen.com
Yorumlar