2026 Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? (Formül + 10 Gerçek Örnek)

Her yıl aynı sahne tekrarlanır.

Kiracı "bu kadar zam olmaz" der. Ev sahibi "kanun böyle söylüyor" der. İkisi de elinde bir rakam tutar; ikisi de o rakamın nereden geldiğini tam bilmez.

Sonuç: tartışma, gerginlik, bazen mahkeme.

Oysa kira artışı nasıl hesaplanır sorusunun yanıtı, aslında oldukça basit bir formüle dayanıyor. Anlaşmazlıkların büyük çoğunluğu, bu formülün bilinmemesinden ya da yanlış uygulanmasından kaynaklanıyor. Bir kez öğrendiniz mi, masa başında hem ev sahibiyle hem kiracıyla konuşabilecek, rakamı kendiniz doğrulayabileceksiniz.

Gelin adım adım bakalım. Formül, açıklama ve 10 gerçek hayat örneğiyle.

Yasal Dayanak: Türk Borçlar Kanunu Madde 344

Kira artışı rastgele yapılamaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranının üst sınırını açıkça belirlemiştir:

Bu oran TÜİK tarafından her ay açıklanır. Ev sahibi bu oranın üzerinde zam yapamaz. Kiracı bu orana kadar yapılacak artışa itiraz edemez.

Mart 2026 itibarıyla geçerli kira artış oranı: %33,39

Bu oran, Şubat 2026 ayında açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama değişim rakamıdır ve Mart 2026'da yenilenen kira sözleşmelerine uygulanır.

Kira Artışı Hesaplama Formülü

Formül son derece sade:

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + Artış Oranı / 100)

Ya da şöyle de yazabilirsiniz:

Zam Tutarı = Mevcut Kira × Artış Oranı / 100
Yeni Kira  = Mevcut Kira + Zam Tutarı

Örneğin mevcut kiranız 10.000 TL ve oran %33,39 ise:

• Zam tutarı: 10.000 × 33,39 / 100 = 3.339 TL

• Yeni kira: 10.000 + 3.339 = 13.339 TL

Bu kadar. Başka formül yok, başka hesap yok.

Mart 2026 için 10 Gerçek Hesaplama Örneği

Aşağıdaki tüm örnekler %33,39 oranı üzerinden hesaplanmıştır.

Örnek 1 — 5.000 TL Kira

Örnek 2 — 7.500 TL Kira

Örnek 3 — 10.000 TL Kira

Örnek 4 — 12.500 TL Kira

Örnek 5 — 15.000 TL Kira

Örnek 6 — 18.000 TL Kira

Örnek 7 — 20.000 TL Kira

Örnek 8 — 25.000 TL Kira

Örnek 9 — 30.000 TL Kira

Örnek 10 — 40.000 TL Kira

Sıkça Karıştırılan 3 Nokta

"Oran her ay değişiyor, hangisini uygulayacağım?"

Kira sözleşmenizin yenileme tarihi hangi aydaysa, o ay açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır. Sözleşmeniz Mart ayında yenileniyor ve Mart 2026'dayız; oran %33,39. Sözleşmeniz Nisan'da yenilenecekse, Nisan 2026'da TÜİK'in açıklayacağı oranı beklemeniz gerekir.

"Geçen yıl zam yapmadım, birikmiş oranı bu yıl uygulayabilir miyim?"

Hayır. Her kira yılı kendi oranıyla değerlendirilir. Geçen yıl %X zam yapılmadıysa, bu yıl %X + %Y şeklinde birikimli zam uygulamak hukuken mümkün değildir. Bu sık yapılan ve sık itiraz edilen bir hatadır.

"Anlaşarak daha yüksek zam yapabilir miyiz?"

Kira artışı taraflarca daha yüksek belirlenebilir, ancak bu kiracı aleyhine ve kiracının açıkça onay verdiği durumlarda değerlendirilir. Uygulamada kiracı bu onayı vermeye zorlanamaz; fazla ödediğini fark ettiğinde geri talep edebilir. Kısaca: oran üstü zam, kiracı için her zaman itiraz konusudur.

Oranı Her Ay Nereden Öğrenirsiniz?

Tek kaynak: TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu)

TÜİK, her ayın başında bir önceki aya ait TÜFE verilerini yayımlar. "TÜFE 12 aylık ortalama değişim" satırındaki rakam, o ay yenilenen kira sözleşmeleri için geçerli üst sınırdır.

tuik.gov.tr adresinden ücretsiz erişebilirsiniz. Herhangi bir uygulamaya ya da üçüncü taraf siteye güvenmek zorunda değilsiniz; kaynağına gidin.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Ev Sahiplerine ve Kiracılara Son Not

Bu hesabı bilmek iki taraf için de silah değil, kalkan olmalı.

Ev sahibi için: yasal sınırı bilerek uygulamak, kiracıyla gereksiz anlaşmazlığa girmekten korur. Haksız zam, kiracı itirazına, mahkemeye ve zaman kaybına kapı açar.

Kiracı için: oranı bilerek masaya oturmak, sizi duygusal baskıya karşı korur. "Bu kadar zam olmaz" değil, "yasal oran bu, bunu uygulayalım" diyebilmek, sizi çok daha güçlü kılar.

Rakam bilgi, bilgi güç. Güç ise masada hep işe yarar.

Kira artışı veya sözleşme süreçleri hakkında destek için bir gayrimenkul danışmanı ya da avukata danışmanızı öneririz. TÜFE oranı her ay değişmektedir; güncel oran için TÜİK'i takip edin.